유튜버에서 폭락.폭등.보합 등 혼돈스런 주장이 난무하는 요즘입니다. 나름대로 합리적 논리를 펴고 있으나 자신이 연구하고 경험한 부분에만 집중하여 시청자들의 객관적 판단을 흐리게 하는 역기능이 관찰됩니다. 향후 부동산과 사회 패르다임의 변화를 참고하지 못하고 있고 객관성이 결여되어 있습니다. 간략한 핵심을 지적하기 앞서 필자의 경력을 요약합니다.
♡ 필자이력
♧ 만62세 ♧ 1986년 부터 부동산.공 경매. 투자 37년차.
♧ 금융실명제 이전. 주담대 18%시대. IMF. 금융위기.팬데믹 등 두루경험.
♡ 2013년도 2기 신도시 준공후 악성미분양 57세대 38% 할인 매입. 시세 3배 차익이 났으나 82.5% 양도세로 큰 재미는 못 봄. (수익률은 88년~89년의 20%미만이었음.)
♡ 대한민국 주택보급률 시골포함 현재 110% 이상 ♡ 인구는 2020년 부터 약간 줄었으나 1인가구 증가로 수도권 세대수는 증가 (이것은 부동산 광풍을 타고 로또 당첨을 노린 편법 분가 이전이 많았음.)
1인이 1년이상 30평 아파트에 계속 거주못함. (최종적으로... 합가.결혼.동거 월세놓기 등으로 국평기준 2.5명이 거주하게 돼 있음.)
1. 한국 부동산의 거시적 안목
1) 수도권 아파트 거품 50% 이상 2) 서울 중위 소득자가 중위값 아파트를 살 여력이 3%도 안됨. 3) 중위 아파트 약 13억 짜리를 중위소득자가 매입할 경우 9억의 영끌 대출이 필요하고 향후주담대 6%는 확실시 되는데, 원리금만 월 600만원을 초과 함. ( 금융규제를 전부 해제해도 매입할 여력이 없어서 접근이 안됨)
4) 40%폭락해서 8억해도 서울 아파트는 너무 비싼 값.(서울 평균 연봉이 5천만원 미만)
5) 연말쯤 인천 주안. 영종도 등 국평 4억 수준. (서울 강서지역 출퇴근 가능한데 마곡은 18억 이상 호가. 아파트는 주안역이 퀄리티 더 우수함)
2. 부동산 패르다임의 변화.(우상향은 없다)
1)부동산 구매(수요)연령대: 25~75세 정도. 위 연령 외 비매수 인구 현재 800만 수준. 2032년 위 부동산 미매수 인구 약 1,500만 이상 예상 됨(베이비 부머 세대가 노인으로 본격진입)
2)10년간 건축될 주택수 보수적으로 300만호 이상. 3) 미관심 연령대 증가로 300만호 건축되는 효과 발생 4) 2032년 약 500만호 잉여 가구발생.
3. 우상향의 오해
1) 현재 13억 아파트가 10년 후 20억이 되어도 본전 임.(취득세. 보유세. 금융비용. 인플레)
2) 2032년 서울 중위 아파트 20억은 환상. 특수교통 인접지역(GTX역세권. 한강.바다조망권.대기업 직주근접 아파트만 살아 남을 것임)
3) 현재 일본 시골 100평 저택 500만원 미만으로 구매 가능 함.(한국 부동산은 일본을 70%닮은 꼴임)
4) 전쟁 이후 한번도 살아보지 못한 인구절벽(소멸)시대에 돌입했음.
5) 5년 후 서울 중위급 구축 아파트 8억 이하로 하락 예상 됨.(8억도 너무비쌈)
6) 신도시의 교통. 정주여건. 신축의 쾌적도 등에서 서울구축 비선호 현상이 나타날 것임.
7) 15년 후 강남 아파트 대폭락 예견 됨. (15년 후 송도가 강남을 넘볼 가능성 있음. 교통과 오션뷰.쾌적성. 국제도시. 등 향후서울인구 급감 예측)
부동산도 연구하며, 몸으로 뛰며 체험하는 경력자를 넘어설 수 없음. 현재 아파트 전국적으로 많이 남아 돌며, 입주 1년 지나도 미입주 세대 단지가 많음을 확인했음.
8) 양적 완화의 유동성은 부동산 상승. 긴축은 부동산 하락의 기본 임. 강한 긴축은 100% 부동산이 하락 함.
9) 대세 하락기는 수요 공급의 원리가 무너지기 때문에 정책 100가지도 무용지물이 됨. (2013년 처럼 안 사면 미분양 무덤이 발생됨)
2010년~2015년 주택 수요는 현재보다 월등히 부족해도 매수자가 없었음.(공급부족은 어불성설) 인구는 정체되었고, 2011년에 비해 2021년 주택수 200만호 이상 늘었는데 공급부족타령은 이해불가 함. 공급부족 상승론자 주장대로면 노숙자가 5백만명 이상 있어야 논리가 성립됨.(지금도 집은 남아돈다)
상가에 관심을 가졌던 작년에 처음 알게된 대표님 ㅎㅎㅎ 운좋게 샀던 학원상가였는데 대표님이 제가 사는 동네 가장 핫한 상가로 임장까지 갔었다는 영상보고 너무 힘나했습니다.^^ 그렇게 상가 월수입에 빠져서 추가매수도 했고, 지금도 이율은 높지만 계속 관심은 가지고 있습니다ㅎ 상가가 집담보가 되는 이점이 있어서 공부하고 접근한다면 직장있는 30,40대는 노후를 위해 넘 좋은거 같아요! 주위분들께 계속적으로 상가접근방법등 이점을 공유하고 있답니다! 영상도 너무 잘봤습니다.♡
용산에 새 전자상가 구입한적 있는데 제대로 가게가 잘 되려면 십년은 걸립니다 정상 될때까지 임대로 관리비조로 회사에 분양받은 상가 그냥 내줘야 합니댜 ᆢ운이 좋아 반값은 건졌내요ㆍㆍ 상가 경매 받은적 있는데 공부 안하고 하니 법원에서 불량(?)이라고 '재판받아 경매비용 돌 려 받았어요ㆍ 공부 하시고 나면 쉽다고 말씀 하십니다ㆍ ♡
수원 호매실동 KCC스위첸 맞은편 영화관이 있는 상가 1층이 월세 700만원 받을 수 있다며 10억대에 분양 하는데 분양 받으면 큰 일 날까요? 약국 독점 자리라는데 주변 건물에도 병원 많고 그 건물마다 약국이 있습니다. 주변 아파트에서 바로 앞에 있는 상가들은 성숙한 상권이 형성되었는데 해당 건물은 아닙니다. 대로변에 있어서 해당 건물에 영화관이 있는게 아니라면 저도 가보지 않았을 건물이긴 합니다. 베드타운에서 길을 두번 건너야 되는데 분양 안받는게 낫겠죠? 건물은 주변에서 제일 큰 규모이나 A급 위치도 아니지만 향후 상권이 형성 되는 모습을 상상했을 땐 독점 약국자리라고 하니 고민이 듭니다. 조언 부탁드립니다
김작가TV | 유튜브
@junejune1025 12
2022년 6월 06일 20:24상가 이야기 기다렸어요 감사합니다
@덕연김-n6g 10
2022년 6월 07일 13:54유튜버에서 폭락.폭등.보합 등 혼돈스런 주장이 난무하는 요즘입니다.
나름대로 합리적 논리를 펴고 있으나 자신이 연구하고 경험한 부분에만 집중하여 시청자들의 객관적 판단을 흐리게 하는 역기능이 관찰됩니다.
향후 부동산과 사회 패르다임의 변화를 참고하지 못하고 있고 객관성이 결여되어 있습니다.
간략한 핵심을 지적하기 앞서 필자의 경력을 요약합니다.
♡ 필자이력
♧ 만62세
♧ 1986년 부터 부동산.공 경매. 투자 37년차.
♧ 금융실명제 이전. 주담대 18%시대. IMF. 금융위기.팬데믹 등 두루경험.
♡ 2013년도 2기 신도시 준공후 악성미분양 57세대 38% 할인 매입. 시세 3배 차익이 났으나 82.5% 양도세로 큰 재미는 못 봄.
(수익률은 88년~89년의 20%미만이었음.)
♡ 대한민국 주택보급률 시골포함 현재 110% 이상
♡ 인구는 2020년 부터 약간 줄었으나 1인가구 증가로 수도권 세대수는 증가
(이것은 부동산 광풍을 타고 로또 당첨을 노린 편법 분가 이전이 많았음.)
1인이 1년이상 30평 아파트에 계속 거주못함. (최종적으로... 합가.결혼.동거 월세놓기 등으로 국평기준 2.5명이 거주하게 돼 있음.)
1. 한국 부동산의 거시적 안목
1) 수도권 아파트 거품 50% 이상
2) 서울 중위 소득자가 중위값 아파트를 살 여력이 3%도 안됨.
3) 중위 아파트 약 13억 짜리를 중위소득자가 매입할 경우 9억의 영끌 대출이 필요하고 향후주담대 6%는 확실시 되는데, 원리금만 월 600만원을 초과 함.
( 금융규제를 전부 해제해도 매입할 여력이 없어서 접근이 안됨)
4) 40%폭락해서 8억해도 서울 아파트는 너무 비싼 값.(서울 평균 연봉이 5천만원 미만)
5) 연말쯤 인천 주안. 영종도 등 국평 4억 수준.
(서울 강서지역 출퇴근 가능한데 마곡은 18억 이상 호가. 아파트는 주안역이 퀄리티 더 우수함)
2. 부동산 패르다임의 변화.(우상향은 없다)
1)부동산 구매(수요)연령대: 25~75세 정도.
위 연령 외 비매수 인구 현재 800만 수준.
2032년 위 부동산 미매수 인구 약 1,500만 이상 예상 됨(베이비 부머 세대가 노인으로 본격진입)
2)10년간 건축될 주택수 보수적으로 300만호 이상.
3) 미관심 연령대 증가로 300만호 건축되는
효과 발생
4) 2032년 약 500만호 잉여 가구발생.
3. 우상향의 오해
1) 현재 13억 아파트가 10년 후 20억이 되어도 본전 임.(취득세. 보유세. 금융비용. 인플레)
2) 2032년 서울 중위 아파트 20억은 환상.
특수교통 인접지역(GTX역세권. 한강.바다조망권.대기업 직주근접 아파트만 살아 남을 것임)
3) 현재 일본 시골 100평 저택 500만원 미만으로 구매 가능 함.(한국 부동산은 일본을 70%닮은 꼴임)
4) 전쟁 이후 한번도 살아보지 못한 인구절벽(소멸)시대에 돌입했음.
5) 5년 후 서울 중위급 구축 아파트 8억 이하로 하락 예상 됨.(8억도 너무비쌈)
6) 신도시의 교통. 정주여건. 신축의 쾌적도 등에서 서울구축 비선호 현상이 나타날 것임.
7) 15년 후 강남 아파트 대폭락 예견 됨.
(15년 후 송도가 강남을 넘볼 가능성 있음. 교통과 오션뷰.쾌적성. 국제도시. 등 향후서울인구 급감 예측)
부동산도 연구하며, 몸으로 뛰며 체험하는 경력자를 넘어설 수 없음. 현재 아파트 전국적으로 많이 남아 돌며, 입주 1년 지나도 미입주 세대 단지가 많음을 확인했음.
8) 양적 완화의 유동성은 부동산 상승. 긴축은 부동산 하락의 기본 임.
강한 긴축은 100% 부동산이 하락 함.
9) 대세 하락기는 수요 공급의 원리가 무너지기 때문에 정책 100가지도 무용지물이 됨.
(2013년 처럼 안 사면 미분양 무덤이 발생됨)
2010년~2015년 주택 수요는 현재보다 월등히 부족해도 매수자가 없었음.(공급부족은 어불성설)
인구는 정체되었고, 2011년에 비해 2021년 주택수 200만호 이상 늘었는데 공급부족타령은 이해불가 함.
공급부족 상승론자 주장대로면 노숙자가 5백만명 이상 있어야 논리가 성립됨.(지금도 집은 남아돈다)
4. 부동산 사달의 주범.(사단은 표준어 아님)
저금리 유동성. 자고나면 억대씩 오르는 심리적 관성. 2030영끌족은 나도 자고나면 억대씩 벌겠다는 환상적 욕심에서 나타났음.
작년 고점에 잡은 영끌족은 이미 쪽박을 찾음.
인덕원 일대 일시에 4억 하락이면 답이 나왔음.(내년이면 법원 경매물건 쌓일것임.)
5. 갭투자 시대는 이미 지났음.
매도가와 전세값이 붙어있어야 고금리 시대 갭이 가능함. 5년 전에는 저금리에 갭 3천에도 아파트 1채 가능했음. 지금은 전세가율 평균40%수준임.
모든 조건을 종합하면 폭락은 기정사실인데
영끌족이 손해보고 팔기는 피눈물 나고
매수자는 금리는 오르고 더 하락할 게 뻔하니 매수생각을 접은 상태에서 힘겨루기 중.
♧ 소결
몇년 후 금리가 2%대 수준으로 하락하고 소득대비 즉, DSR 적용대출로 구매 가능할 수준으로 하락해야 매수세가 붙을 것이다.
그 수준이 서울 중위 구축아파트 값을 7억으로 보는 것이다.
현재 물가상승과 금리 7%대로 예측되는 시점에서 서울 아파트 7억으로 구매하기는 감당이 안되는 값이다. 그러니 거품이 50%이상 붙은 것이 확실하다.
@빛날주 10
2022년 6월 07일 18:49부린이도 이해하기 쉽게 설명해주셔셔 감사합니다.
원장님 정규 강의 듣고 싶어요. 👍
@terrazas8552 9
2022년 6월 11일 20:18늘 느끼지만 김작가님 질문 퀄리티는 정말 탑클래스고, 깊은 내공에서 풀어져 나오는 옥탑방보보스님 말씀도 너무 좋네요! 큰 도움 됐습니다. 감동입니다!!
@SKY-uq3pj 9
2022년 6월 07일 10:53좋은 영상 감사합니다 👍 토지에 대한 이야기도 너무 기대됩니다
dongmin lee 8
2022년 6월 09일 19:3736:45 개멋있음, 이렇게 살아야 됨
@HappyTree35 8
2022년 6월 06일 21:17좋은 말씀 감사합니다. 다음 강연도 기대하게 되네요.
@olivialee7533 7
2022년 6월 07일 08:18보보스님 상가의 신 !!
김작가님 좋은 방송 감사드립니다~
@lucky_tv 7
2022년 6월 07일 10:38🌟 『김종율 대표_2부작 영상』 바로 보러 가기
👉 1부. https://www.youtube.com/watch?v=R6Kfsp4GQCY
👉 2부. https://www.youtube.com/watch?v=1UzwqFpP0iw&t=1181s
📚 김작가 『럭키』 양장 특별판: https://bit.ly/3mnVYDq
🌟 김작가 『자기계발』 강좌: https://bit.ly/3LbB5oE
@sosuma 7
2022년 6월 06일 21:39꾸준하게 시간을 투자해야 한다^^....변곡점을 만들때까지 버티겠습니다.^^
@Ha쌤 6
2022년 6월 07일 02:55보보스님의 책..3권. 최근에 다 읽었어요~~
경상도 사투리 친근하게 쓰시는줄 몰랐어요^^
책도 잘읽었고 동영상도 잘 봤습니다~~
@young8873 6
2022년 6월 07일 07:19와~~김종율원장님이시다.
상가,토지 원장님강의 최고이십니다.
@yjys-jjung83 6
2022년 6월 26일 18:48상가에 관심을 가졌던 작년에 처음 알게된 대표님 ㅎㅎㅎ 운좋게 샀던 학원상가였는데 대표님이 제가 사는 동네 가장 핫한 상가로 임장까지 갔었다는 영상보고 너무 힘나했습니다.^^ 그렇게 상가 월수입에 빠져서 추가매수도 했고, 지금도 이율은 높지만 계속 관심은 가지고 있습니다ㅎ
상가가 집담보가 되는 이점이 있어서 공부하고 접근한다면 직장있는 30,40대는 노후를 위해 넘 좋은거 같아요!
주위분들께 계속적으로 상가접근방법등 이점을 공유하고 있답니다!
영상도 너무 잘봤습니다.♡
@jsy9671 5
2022년 6월 07일 03:34옥탑방 보보스님 감사합니다
생각이 깊어지는 강의입니다
노력하고 발로뛰어서 부자가 되어보고 싶네요
@이삼희-k2n 5
2022년 6월 06일 21:43다음에도 상가에 대하여 보다 좀 더 말씀해주시기 부탁합니다.
@andrek9782 5
2022년 6월 07일 08:30시원 시원 하게 설명 잘 하시네요
장대양봉 4
2022년 6월 06일 21:17김종율 대표님 나오셨네요!!!♡♡♡
@cae8753 4
2022년 6월 20일 21:07투자 시장에서 1등말고 5등만해도 될거 같다는 생각.... 너무 좋았습닏.
@김정구-o9k 4
2022년 6월 07일 07:26정말 좋은곳이면.. 가격도 비싸겠지요
@노은미-l3v 4
2022년 6월 06일 22:00진실한 충고 감사합니다
@혜김-b3l 3
2022년 6월 17일 10:47상가의신
현우진 3
2022년 6월 07일 10:29매입자료를 봐야
@Hidigimon 3
2022년 6월 07일 09:12투자과열지구는 경락잔금대출 최대 60%까지 밖에 안나오지 않나요?
@백성연-u8j 3
2022년 6월 07일 00:52소자본으로 상가를 투자하고 싶은데,직접 상담 받으려면 어떻게해야 하는지요?
@goodrichproject 3
2022년 6월 07일 09:00꺄아!!!!! 잘생겼어요~~~ 이렇게 보네요 ^^
@하늘희망-r4s 3
2022년 6월 06일 21:48현실적 조언 감사합니다
@어허허이 3
2022년 6월 19일 18:40좋은 강의 감사합니다.
@ylion90 3
2022년 6월 08일 15:342, 3번 들어야 될 영상입니다. 감사합니다. 동기부여가 되네요. 빠이띵!!!
@mindbodysoul8845 3
2022년 6월 10일 13:183년공부 3×3= 9년에 결실거두기. 좋은 어드바이스 감사합니다
@바브린카텐 3
2022년 6월 07일 13:08지금도 잘하고 계시지만.. 질문의 수준을 높이려면 본인도 꽤나 투자를 해봐야 되요.~ 주식,아파트,상가 실전투자나 공부는 다 해야 더 좋은 호스트가 되실듯.. ~아끼는 마음에 감히 댓글답니다.
현우진 2
2022년 6월 07일 10:31가맹상담을 받아라 ㅋㅋ
@GoodP1004 2
2022년 6월 06일 21:31ㅋㅋㅋㅋㄱㅋ
이 분 넘 잼나시넹~~
@Blue_gangnaeng_sashimi 2
2022년 6월 06일 21:59상가원탑 우리 보보스님 출연하셧네요~
@JB-nf9xk 2
2022년 6월 08일 08:31세상 어떤 투자처도 대표님 말씀처럼 동일한듯 합니다 !!
@언제나항상오뚝이 2
2022년 6월 07일 01:08진솔한 말씀 감사합니다~
@Fslw 2
2022년 6월 16일 13:16김작가님 채널이 좋은 점이 본인부터 궁금하게 많아서 적극적으로 물어보려고 하기 때문에 가려운 곳을 잘 긁어줌
@선지건부 2
2022년 6월 07일 08:43역시 보보스님
MJC@코리아퀵로지스틱스김 2
2022년 6월 12일 22:00잘보구 갑니다
@m3systems537 2
2022년 8월 18일 11:37좋은 강의 감사합니다:) 현실적이네요.
공부를 많이해야할 필요성을 느꼈습니다
@chefdadadak 1
2022년 7월 17일 16:40오늘도 유익하고 좋은얘기 감사합니다.
김종율대표님 현장경험에서 나오는 내공있는 얘기들
노트에 잘 적어놨습니다. 👍
@catherinel9372 1
2022년 6월 16일 22:02조급하지 마라!! 시간과 노력을 투자하라!! 워라벨..같은 말 같지 않은 말 하지마라!!
감동입니다.
누가 이런 말을 해줄까요..
인생 한번이니 즐겨라~ 하고 말해주지..쩝
새겨듣고 갑니다.
@동방불패-z9p 1
2022년 6월 22일 12:33알찬정보감사드립니다
구독과좋아요~~
@마가-l3n 1
2022년 6월 22일 12:40용산에 새 전자상가 구입한적 있는데 제대로 가게가 잘 되려면 십년은 걸립니다
정상 될때까지 임대로 관리비조로 회사에 분양받은 상가 그냥 내줘야 합니댜
ᆢ운이 좋아 반값은 건졌내요ㆍㆍ
상가 경매 받은적 있는데 공부 안하고 하니 법원에서 불량(?)이라고 '재판받아 경매비용 돌 려 받았어요ㆍ
공부 하시고 나면 쉽다고 말씀 하십니다ㆍ
♡
린치핀2023 1
2023년 5월 24일 23:25김종율 대표님 다시 한번 모셔주세요! 정주행증입니다!!
@kingrich6381 1
2022년 12월 15일 07:05꿀팁 감사합니다 대표님. 일단 발로 뛰어야겠네요
@날개달린-x1l 1
2022년 6월 08일 16:16요즘에 또 경매가 핫해지는데. 일반인들이 모르고 덤벼들었다가 골치아픈일 수도 없습니다..
@wardrobeviepa1782 1
2022년 8월 06일 09:06수원 호매실동 KCC스위첸 맞은편 영화관이 있는 상가 1층이 월세 700만원 받을 수 있다며 10억대에 분양 하는데 분양 받으면 큰 일 날까요? 약국 독점 자리라는데 주변 건물에도 병원 많고 그 건물마다 약국이 있습니다. 주변 아파트에서 바로 앞에 있는 상가들은 성숙한 상권이 형성되었는데 해당 건물은 아닙니다. 대로변에 있어서 해당 건물에 영화관이 있는게 아니라면 저도 가보지 않았을 건물이긴 합니다. 베드타운에서 길을 두번 건너야 되는데 분양 안받는게 낫겠죠? 건물은 주변에서 제일 큰 규모이나 A급 위치도 아니지만 향후 상권이 형성 되는 모습을 상상했을 땐 독점 약국자리라고 하니 고민이 듭니다. 조언 부탁드립니다
@Lani-je8ul 1
2022년 7월 31일 19:45현실적인 부분 분석 넘 잘 들었습니다.
동방불패 1
2022년 6월 23일 13:16구독좋아요
@유림이-c8z
2022년 7월 09일 05:47작가님..김종률대표님 좀 연결해주실수있나요
@박선미-b4h
2022년 10월 09일 03:47세종시 nc 타운캠퍼스타운 2층엘베 주출입구 전용 면적 10평 3억 어떤가요? 1츷은 9억 가까이 되고요
@이준호-k9n9n
2022년 7월 20일 18:47선배님 안녕하세요
전 미니스톱 점포개발
현 cu 점포개발
8년차 입니다
김oshj
2022년 7월 13일 08:16영상 구독하고 열씸히 보고있는데요
부동산 강의는 어디서 어떻게 듣는건가요?
경매학원가면되는건가요?
@ququ4881
2022년 6월 23일 05:17보보스님 한마디한마디가 어록입니다. 언젠가 꼬옥 뵙고 싶습니다. 열공한 후 뵙기를 기대합니다.♡
@아이럽부동산
2022년 6월 26일 20:16믿고 보는 김종율님의 이야기 잘 들었습니다. 최고!
@YBKim-ir7eo
2024년 1월 19일 18:43매입자료..
@온정현-q9f
2022년 8월 19일 09:54카드매출만 믿으면 됩니다
김수경
2022년 7월 02일 13:18와^ 고대앞 사는데
고대앞노랑통닭 맛있어요^
울아들 중딩때 매일 먹음~