주식 코인 선물의 무서움은 강제 청산에 있지.
곧 부동산도 거의 반 강제 청산을 당하는 시기가 온다.
예를들어 70% 대출(LTV만 생각할 게 아니라 담보+신용일 수도 있음.) 땡긴 사람은
3억으로 대출7억 껴서 10억짜리 집 샀으면
가격이 30%빠지면?
집값은 7억원이 되는 거고
돈이 급해서 집을 7억에 팔아서
대출금 7억을 갚으면
현금 0원이 되는 거다.
금리 부담으로 인한 반 강제 청산을 당하는 거지.
대출 비율이 클수록
부동산의 작은 가격 하락에도
못버틸시 엄청난 금전적 손해가 오게 된다.
반토막 나면?? 팔아도 어마어마한 빚이 생기지.

현실 가능한 무서운 시나리오는
7~8년에 걸쳐서 지금보다 가격이 -20%쯤 떨어지는 거다. 아주 천천히.
3억현금에 7억대출로 10억짜리 집을 사서
7억대출에 대한 기준금리+가산금리 합해서 8%쯤 되잖아?
5600만원 이자를 내야하는 상황이 오는데,
그래서 버티고 버티다가 10억의 -20% 가격인
8억에 팔게 되잖아.
그러면 나는 대출 7억 갚고나면
1억 남는 거임.
3억 투자했는데 1억 남는 거. 2억 손실 보는 거임.
(그동안 이자만 연5600만원 갚다가 파는 건데도)
(단순히 무서운 시나리오 중 하나를 이야기한 것이고
요즘 주담대 받는 분들 신용등급이 나쁜 사람이 많진 않아 보통 4% 금리가 많긴 하고 앞으로 기준금리 늘어도 5~6% 정도이지 않을까 싶음.
만약, 내리지 않고 매우 장기간 예를들어 8년간 거의 0% 상승으로 정체해도 그것도 안좋은 상황임. 남들은 예금 이자 받거나 다른 곳에 투자하는 기회 비용이 있는데, 혼자 금리 꼬박 내는 거 자체가 손실)

집값 윤석열 다다음 정부쯤은 되어야
본격적으로
오를 거 같은데,
과감하게 낮은 가격으로 얼른 손절하고
현금화하고 오랜 폭락시기 이후에 줍줍해서 다시 돈 벌 생각해야지.
지금 손해 안볼 생각으로 시세 맞춰 팔라고 하는 순간 못팔고
대출은 대출대로 갚고 나중에 도저히 못버티는 순간에 파는 순간 어마어마한 손해를 보게된다.
(제일 억울한 건 매월 꼬박꼬박 이자 갚았는데도 나중에 못버티면 투자금이 거의 전액 청산 당하는데, 0원이 되거나 빚쟁이가 될 수도 있다는 것)

원래 내려야할 때쯤에 코로나로 뻥튀기 연장된 거고 버블이 맞음. 서민들은 부동산유튜버들의 감언이설에 속아 거품에 뛰어든 거일 뿐이지. 부동산유튜버들은 자기 부동산을 고점 비싼 가격에 사줄 사람들이 필요한 거고, 부동산이 상승장이어야 사람들이 관심을 갖고 조회수도 나오고 본인 강의도 듣고 책도 사주지
하락장에는 다들 시장을 떠나고 관심도 사라지니까. 주식 세력, 주식강의팔이, 유료리딩방, 코인 레퍼럴, 경매강의팔이 생각하면 됨.
뭔가 유튜버들 이미지 보면 신뢰 가지??
"부동산은 팔면 현금화 하는 게 아니라 더 좋은 부동산을 살 때 파는 겁니다."라고 하는 사람도 있는데,
"코인은 팔면 현금화 하는 게 아니라 더 좋은 코인을 살 때 파는 겁니다."라고 하면 뭐라할까.
상승장 때 돈 좀 만지니까 너도나도 유튜브하고 책 쓰고 신뢰 좀 가죠?

오르기만 하는 자산은 없습니다.
갑작스런 고상승이 있다면 하락이 반드시 있는 거죠.
상승만 있다면 복리라는 게 무서워
이재용의 월급으로도 집은 못사는 그런 시대가 올 겁니다.
가능하다 생각하시나요?

복리 아시죠?
매년 20%의 수익률을 보면요
지금 10억원짜리 집이 100년 후에
8경2810조원이 되구요. (10억×(1.2)^100)
50년 후만 생각해도 9조1000억이 됩니다.(10억×(1.2)^50)

이런 생각 가지고 계시진 않겠죠?
왜 오르기만 할 수 없는지는
이만큼 직관적인 게 없죠.

부동산의 진정한 침체기에는
부동산 유튜버들 조회수, 라이브 방송 시청자수
지금처럼 안나옵니다.
아직 관심이 들끊는다는 방증이고
시장에서 대부분의 개미들이 떠나야
진정한 침체기인 거.

고정금리?
시장 가격을 변동금리인 사람들이 만들고
집값 내리는데 (같은 아파트에서 변동금리인 사람들이 매물을 급하게 내놓는데 고정금리인 아파트만 가격 그대로라 생각하는 건 아니겠죠?)
고정금리라고 안팔고 두눈 뜨고 기다릴 게 아닙니다. 버틴다고 끝나는 게 아니라
버티고 손해까지 본다는 말이죠. 아는 사람들은 그때 줍줍인 거고.
보면 알겠죠.

말했어요. 연간수익률 20%가
10억짜리가 50년 후 9조1000억이 되고
50년 더 후인 100년 후엔 8경2810조가 됩니다. 계속 오를 거라고 믿으신다면
고작 집한채 갖고 있으면,
자본소득으로
근로소득 이상의
수익을 꾸준히 얻을 것 같다고 생각한다면
그냥 님 말이 무조건 맞습니다.
기요사키 책 좀 보셨나요.
갤럭시 스마트폰을 전세계인에게 1대 씩 팔아도 이재용이 서울시 집 한채는 못사는 시대가 곧 오겠네요.

백 번 양보 하더라도, 무한상승이론자가 아니라면
매우 급격한 상승 이후에 어떻게 되는지는 표면적으로는 부정하더라도 사실 마음 속으로 다 아실 거라 생각합니다.
부동산이 장기적으로 우상향하는 것은 틀림없습니다. 다만, 이 생각에는 '매우 장기적으로 봤을 때'라는 가정이 있습니다.
저는 100년 후의 부동산 가격이 지금보다 우상향이라는 것을 믿어 의심치 않습니다. 하지만 그 때에도 (일시적으로 거품 낀 게 아닌 이상) 평범한 사람이 열심히 일해서 돈 모아서 서울시 집 한채 못사는 정도는 아닐 거에요. 이 정도의 우상향일 거라 절대적으로 믿으며(설명하자면 길지만 단순히 PIR 지표를 이야기하는 것이 아닙니다.)
다만, 지금처럼 거품이 낀 상황에서 5년 후 아니 10년 후를 예측하라고 한다면?
10년 동안 10년 전의 가격에 비해서 단 한 번도 내리지 않고 다만 10년 동안 다 합해서 1% 오르면 그게 오른 걸까요? 물가와 금리가 폭등하고 예금 저축만 해도 예금으로 같은 기간 그거의 몇십배는 오르는 기간인데
기회비용을 차치하더라도,
10년간 이자 꼬박 내면서 1% 올랐다고 부동산 불패라고 할 것인지.
급격한 상승 후에는 그 급격한 정도에 따라
하락의 정도가 결정되고, 이후 완만하게 상승하는 기간의 장기화 정도가 결정 됩니다.
만약에 1년만에 정확히 2배가 급격하게 오르면? 그 이후엔 매우 매우 장기간 아주 완만하게 상승하겠죠. 이게 오른 건가 내린 건가 싶을 정도로요. (물론 단기적으로는 하락 가능성도 있구요.) 네, 물론 백번 양보해서 그 다음해에도 2배 추가로 더 오를 수 있어요. 2년만에 4배로요 ㅋ 그럼 그 다음은 어떻게 될지 아시겠죠?

정신 차리세요. 이제 부동산 자본소득으로 노동소득을 상회하는 시대가 아니라,
부동산 갖고 있으면 돈 삭제되는 시기입니다.
올해가 지나면 마용성이든 강남3구이든 보세요.

유튜버가 타사의 제품 브랜디드컨텐츠로 유료광고 컨텐츠로 찍으면 '아 광고라고 칭찬만 하네' 라고 객관적으로 생각하실 거면서,
유튜버가 본인들 부동산 털어낼 생각에 부동산 오른다고 컨텐츠 찍으면 '아 저건 진실과 진심이다' 라고 생각하는..
광고비 받고 남 광고 해주는 것보다 내 방송에서 내 가 올려놓은 매물 티안나게 광고하는 게 더 나을텐데요. 설거지 시켜야 하니까요.
투자해서 힘들기만 할 시기이고
버티면 버틸수록 힘들 겁니다. 꼭 돈을 못갚아서가 아니에요. 상대적 박탈감을 느낄 거에요.
들고 있으면 빠르게 손절로 손해보고 털어내고, 차라리 현금으로 들고 있다가 남들의 패망의 시기에 줍줍을 하세요.
잘 생각하세요.

제 말 또한 무조건적으로 믿지 말고,
항상 자료를 주도적으로 찾고 자료해석을 독자적으로 하는 걸 습관화 하세요.
"무조건 오르니 살 수 있을 때 사세요."라는 말에 현혹된다면,
부의 추월차선을 스스로 걷어차는 겁니다.
분명 본인은 유튜브 보고 배워서 부의추월차선이라 생각한 게 알고보니 역주행이었던 거죠.

고정금리라고 걱정 안할 게 아니라,
그 금리를 10년간 낸다고 하고,
내 경쟁자는 이미 차익 다 챙겼었고,
현금으로 다른 자산에 투자, 사업에 투자, 예금유치를 한다고 해보세요.
나중에 재투자할 때 이들의 차이는 어마어마할 겁니다. (복리의 마법)
당신이 고정금리 3% 내고 있을 때 당신과 같은 위치에 있던 사람은 좀 있으면 3%~4% 혹은 그 이상의 예금 이자를 은행에서 받을 겁니다.
당신이랑 친구가 3억 현금으로 가지고 있다가
당신은 6억 대출, 친구는 3억 예금인 상황이라면.
당신과 매년 5% 이상씩(사실상 실물 경제에서의 인플레이션 생각하면 고정지출이 더 세지기에 이 차이는 5%보다도 더 커짐.) 자산 차이가 생기게 됩니다.
이게 언제 티가 나냐?
오랜 시간 후, 부동산 하락 정체기 때
집대출금 갚던 사람은 돈만 나가고 가진 게 그대로이지만,
돈 번 사람은 상급지로 이사가 가능해지는 것입니다.
이게 바로 추월차선이죠.
그냥 갖고 있어봐야 상급지로 이동 못합니다.

몇 년 후에 다시 봐요.

부동산 관련 업자들은 보통 본인들 유리하게 얘기하는 경향이있다 생각합니다. 지금 서울 수도권 매물은쌓이고 거래는 안되서, 주변 고점에 영끌한분들뿐아니라, 공인중개사도 너무 힘들다고 들었어요. 버블의최정점 근처인 부동산, 진짜 무리한 영끌보다는 리스크관리하며 조심할시점인듯 생각합니다.

오부장님~~비유가 찰떡^^
경제가 이렇게 쉬울수가...중고생들도 이런 고급 경제교육을 들을 기회좀 만들어주세요~~미경온니~~!!
우리아이들 잘키워봐요!!

📣 경제과외에서 듣고 싶은 내용! 모시고 싶은 게스트 댓글로 남겨주세요 🤗
0:00 금리 오르면 집값 주식 영끌에 생기는 일
8:20 더오를 금리, 실물자산이 답이라는데 맞나요?

예전 2005년에 빚 7억지고 금리 8프로 10억 집을 샀네요
2012년에 5억 5천에 경매 당하고 보니 월 천만원에 7년을 월세 산 꼴입이다
나이 들수록 빚은 재앙입니다

대한민국호가 80년대로 회귀할 것 같은 불안감이 드네요 노인분들 여러모로 큰 일하셨네요 ㅠㅠ

부동산가격이 오르면 좋은곳
1.건설회사
2.정부
3.중개인
4.다주택자.
5.언론사(부동산뛰우는광고수입)
6.은행(대출이자)외형커짐
손해보는곳
1,실수요자.
2.일반국민(세금)
부동산으로 부자되려는 사고를 버립시다.주택은 감가됩니다.

주식 부동산등의 자산버블이후 금리인상으로 수금 들어가고 역사적으로 연착륙한 사례가 한번도 없었다
이 때 대규모 파산으로 인해 각종 자산이 처분되는데 특히 비유동 고정자산화 되어버리는 부동산은 경매를 당하면 초반앤 기본 반토막 심하면 1/10 1/20 헐값에 소유권 넘어간다
시장에 내놓아도 대부분 자기 발등에 떨어진 불벼락 처리하기도 벅차서 살 사람이 없거든
현금을 쟁여둔 사람들에겐 기회의 시기이기도 해
최근 5년간 시중의 현금이 씨가 마른 이유가 뭔가 뉴스에서 많이 나왔지? 부자들이 집에다 쌓아놔서 그래 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

금리가 오르면 주택값이 오를수도 있고 떨어질수도 있다.
집값이 오르는 경우
ex)금리가 올라도 주변에 아파트 가치를 올려줄 수 있는 호재가 있을 경우
-지금 이미 살사람들은 샀고 너무 올라버린 집값으로 해당사항x
(현재는 금리상승리스크를 이길만한 호재가 없음)

집값이 떨어지는 경우
ex) 대출비중 크게 구매하여 금리상승 리스크를 대비하지 못하고 이미 호가가 너무 올라져 있어 매매가 안되는 경우

역시 갓건영이네요~좋은 강의 감사드립니다^^

오건영 부부장님 항상 이해하기 쉬운 설명 감사합니다.
단기간에 부자가 되는 것은 어렵다.
시장에서 떠나지말고 오래 살아남아야 한다라는 말씀 공감됩니다.
장기적인 관점에서 자산을 늘릴 수 있도록 꾸준히 공부하고 관심 갖는 것이 중요하다는 것을 느끼는 요즘입니다.
더 노력하겠습니다. 감사합니다~

주식이나 부동산(아파트)는 사는 가격 시점에 이미 이익과 손실이 정해져 있는 겁니다. 무조건 저가에 잡지 않으면 이익이 없거나 손실 발생합니다. 시간을 끌어 버텨낸다 하더라도 자금이 묶여 손해보는 겁니다.

갓건영슨생님의 설명은 정말 👍

결국 요즘 부동산전문가님들의
유튜브방송에서 공통점은
이미 부동산 버블 빠지기
시작했고 모든게 정상으로
돌아가길~~~

이번 영상은 저뿐만이 아니라 혼란스러워하는 모든 분들에게 조금이나마 마음을 정라할수있는 시간이었던거 같아요...감사합니다^^

아니~~어떻게 이렇게 다망한 방법으로 우리를 끌어주는지...마음 치료해주고. 책 읽게 해주고, 경제 공부까지....누가 이렇게 우리를 일으켜 세워주는 사람이 있겠습니까?
저는 김미경tv와 함께 성장하는것 같아서...항상 감사하며... 우리의 미래가 정말 궁금합니다^^ 홧팅!!!

금리가 오르면 부동산은 무조건 하락함

너무 이해하기쉽게 설명해주시네요~~최고입니다~~감사해요^^

설명을 너무 잘 해주셨어요. 좋은 영상 감사합니다!

오건영부장님 어려운이야기를 어쩜 이렇게 쉽게 설명하시는지 ᆢ귀에쏙쏙 들어옵니다

지금은 주식할 때가 아닙니다 주식 안 하는게 버는 겁니다

인플레이션 정리 감사합니다 ㅎㅎ

유익한 시간이었네요 감사합니다^♡^

넘 쉽게 잘 설명해주시네요 ㅎㅎ
좋은 영상 감사합니다 ^^

우리가 나라걱정은 관심없고 먹고살 궁리만 하던사이에..
우리나라 와 경제는 이렇게 되어버렸지요~

오건영 부장님 쉽게 설명해주셔서 감사합니다~

경제이야기
무식이저에게도귀에쏙쏙~~~^^
좋은영상감사합니다

이분은 이해하기쉽게 설명을 해주시는 갓님이십니다!

이해가 쏙쏙~~좋은 강의 감사합니다!👍👍👍

상황마다 다르다고 하길래 뻔한 얘기하는줄 알았는데 비유마다 적절하니 말은 빠른데 알아듣기 쉽게 설명하시네요

귀에 쏙쏙 들어오는 강의 감사해요 !

끝까지 들어보니 성공 보다는 실패하지 않는 것이 제일 중요한 것 같네요. 욕심이 화를 부르죠.

최근 책도 구매하고 여러채널에서 나오시는걸 거의 다 들어본 것 같은데요! 개인적으로는 김미경 선생님이 던져주신 질문에서 나오는 오건영부부장님 답변이 제일 유익했습니다~!

우와 말씀 진짜 잘하시네요
오늘 장손실이 어마어마하지만
차분히 기다리려는 마음
가지게 해주신 강의
너무 감사드려요

끝내줍니다 어려운 경제 ᆢ귀에쏙쏙! 좋은 말씀 감사드립니다

오건영 부부장님 말씀 너무 재밌고 귀에 쏙 들어와요. 정말 감사합니다.

오건영부부장님 보고 얼른 들어왔어요^^귀에 속속 들어오는 말씀 감사드립니다

믿고 보는 두분~!! 좋아요 먼저 누르고 시청합니다!!

말씀 빠르고 정확하게 잘 해서 끝까듣게되네요 영끌은 아니지만 -20% ㅠㅠ 강의듣고나도 고민은 됩니다

이분은 비유가 예술이셔요!~^^
경제공부 쉽게 설명해 주셔서 감사합니다.

우와 설명 너무 잘하신다~~^^

젊은 친구들이 알아야죠..금리 무서움을..

귀한말씀 감사 감사합니다
귀에 쓱쏙 들어옵니다

전 영끌인데ㅜㅜ 정말 힘들어요~2024년9월 입주인데 어떡하나 싶어요~잘버텨야겠어요

좋은 정보 감사드립니다 👍

아직은 부동산 하락한다는 느낌적인 느낌은 있지만 금리가 올라가고 있으니 허나 물량은 좀 나올지언정 호가는 안빠지는거 같네요..
정부의 대출정책이 풀리면 또 어찌될지? 일단 금리는 올라가니 시간이 더 필요하것네요..

역시, 믿고 듣는 김미경 티비 입니다~ 감사합니다 ♡♡

김미경 TV는 믿고 들지만 오늘은 더 쉽고 귀에 쏙 들어옵니다. 늘 감사합니다 ^^

오건영 부부장님 설명을 너무 잘 해주세요~~ 일타강사같아요 ㅎ

오부장님 👍👏👏👏💐

좋은 방송 감사합니다. 😄

쉽게는 풀어주시는데도 어렵긴하네요
그럼에도 불구하고 감사합니다

엄청 중요하고 큰 정보가 담겨있는 말씀하셨네요

역시 오건영 부부장님 짱짱짱~~~^^

좋은말씀 감사합니다~^^

결론은 어느때보다 혜안과 통찰이 중요하다라고 봅니다. 정보 싸움이고, 현실적으로 누가 더 잘 대응하냐의 게임인거 같고요. 삶이 전쟁이니 살벌합니다.

영끌은 심리적불리까지 플러스
전쟁. 종전 등 예측은 못한다. 단지 확률적으로 대응할뿐
계속 같은 방향으로 갈꺼라는 것은 기대심리(하락이든 상승이든) 기대인플레생기기전에 금리를 확 올려서 물가눌러야하는 것.

감사합니다! 복잡했었는데 간단하면서도 확실하게 정리해주셨어요💓

좋은말씀 감사합니다

오건영 부부장님 감사합니다 ☺️

쉽고 재밌는설명 감사합니다

오건영님, 보물이시네요.
삼프로에서는 판서까지 하시며
마치 대학 강의하시 듯 하셔서
감사하게 들었는데..
각각 프로의 특성에 맞게 잘 설명해주셔서 감사드립니다.
늘 건강하세요!!