우리나라 부동산정책이 이모양 이꼴이 된 이유는 전세자금대출 이다. 라는 의견에 완벽하게 동의합니다.

경제 유투버들 모두 공급이 어쩌구 떠들었지, 금리 이야기한 인간들 단 한명도 없었다.

예측이아닌 결과를보고 분석하는게 전문가들이지ㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

작년9월에 실거주면 사라고하셨자나요 ㅜ

딱보고 주현영 기자인줄 알았네 ㅎㅎㅎ

둔촌주공 사태도 결국 정부 잘못인데 조합욕하고 시공사 욕하고 서로 욕할 문제가 아님 결국 분상제 및 hug고분양가 심사를 통한 시장통제가 문제임. 박사님 말대로 제발 시장을 가만히 냅뒀으면 좋겠어요

뭐든 부채를 무한히 늘려주는 정책은 실패를 가져오기 마련이죠. 초기에 진입한 이들만 이익을 보구요..

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국민주 ㅋㅋ
저희 엄마도 제가 초등학생때 한전 공모 받아서 제가 중학생때 매도했는데 얼마 못 벌었다고 하셨어요 ㅠㅠ

서울 전월세 많이 오르면 시차를 두고 경기도 상급지가 오르던데요….

분양가상한제 진짜 폐지해야합니다

꽃이 들어오니까 분위기가 확 살아나네요 ㅋㅋ

선생님 표정도 밝아지신..듯? ㅋㅋ

포퓰 리즘이 모든걸 망치는구나.

선생님들 이런거 보다가 나락갑니다.. 명심하세요 경제전문가고 부동산전문가고 그 누구도 경제를 예측할 수 없습니다 대응의 영역이지....제발..현혹당하지마세요

분양가 상한제 폐지해야지요.
일부 분양받는자에게만 로또를 주는건 문제...

홍박사님 설명 잘 들었습니다 감사합니다. 앵커님도요

천안 평택 거제 창원 (거제 창원 저평가) 선생님 통영은 어떻겠습니까

👍

깡통전세는 보증보험 거의 안나옵니다..

너무 예쁜데

언제나 좋은 정보 감사합니다!

하던 사람이 쉬는거지 일평생 쉬는 분들은 머임??

이걸 왜 내가 이제야봤을까요ㅋ

공급론자들은 다죽은듯하네요. 금리가 강력할땐 공급이 큰 의미가 없다는걸 여실히 느낍니다

항상 감사합니다

분양가 자율화가 분양가 연동제를 통해 관리되어야 한다. 자동적으로 투기성이 지역의 주택가격 지수등이 급하게 상승하면 자동적으로 연동제가 되어야 한다. 분양가 자율화를 한다면 더 큰 문제가 상승하는 것을 지식인들은 느끼지 못한다. 즉, 주어진 현재의 문제점만 가지고 이야기한다. 주택시장 및 정책에 참여해 본 경험자로서. 상한가도 자율화도 같이 추진하는데 참여했지만 문제는 분양가 자율화 상한제를 입법으로 처리하는 것이 문제이다. 시기에 너무 늦게 움직이기 때문에 조정이 안된다. 모든 것이 터지고 나면 그 때서 뒷북을 치기 때문이다. 분양가 자율화가 성행되면 일부 지역은 평당가 3-5억 짜리도 주택도 수 없이 존재할 것이다.. 그것이 자율화의 병폐이다. 최고급을 통해 인간의 차별성과 부의 양극화를 세상의 최고 국가로 만들 것이다. 그것을 일반 학문만 가지고 판단하는 학자들의 모습이다. 부동산을 바로잡는 가장 바람직한 것은 모든 부동산의 토지의 개발은 공공성을 확보해야 안정된다. 일부는 사회주의성 공사주의성 정책이라고 판단할 수 있지만 토지는 공공성이 확보되지 않으면 획기적인 구역별 개발은 영원히 진행되지 못하고 이해관계의 충돌속에서 낙후지역은 영원히 발전되지 못할 것이다. - 분양가 상한제가 나쁘가 자율화 좋다. 자율화는 나쁘고 상한제가 좋다는 이분법적 논리는 모순이다. 시장 상황에 따라 환경에 따라 다르게 신속한 대응을 꾸준히 관리하는 것이 바람직한 정책이다.

모든 재개발 재건축은 공공주관이 원칙이다. 사적 조합이 결성되어 조합원을 왜곡하고 진행하는 것은 공공주관보다 더 많은 희생을 가져온다. 공공성이 확보되어 소형평수도 같이 확보하고 개발 후 원주민들이 최소화하여 이동하지 않도록 공공개발을 통해 그 주민들을 유지하는 정책을 수반하여야 한다. 그것이 국민을 위한 올바른 정책이다. 현재의 이익만을 추구한 개발은 결국 자본주의의 아픔을 소외되는 국민들에게만 부여할 것이다.

,ㄱ4

@ 실수요자들의 대처

절대 서울에서만, 강남 언저리에서 입주 한지 10년 안된 새아파트에서 똘똘한 한채를 구매할 것 ..

아파트 10대 메이커에서만 . 최소 세대수 800세대 이상에서만
5백세대 이하는 절대 경쟁력 절대 없고 가격 상승도 제한적 . 모아주택 등

- 지방은 절대 매수 금지.. 실거주 위주로만 10년 안쪽 에서 초초급매만 매수 . 전세가 비율이 70프로 넘는 곳에서만. 교통 학군이 필수

@ 투자가치가 높은 평형은 ?

아파트 소형평형은 현재 공급도 많고 대체재가 (빌라 원룸 생주 오피스텔) 너무 많음. 25평형 이하는 절대 금지

중대형 평형(30평 이상) 위주로 공략.
단, 50평 이상은 절대 거래 안됨

@ 인구수 지속적 하락 하락

인구의 지속적인 하락은 이 부분만 일본과 비슷하게 진행중

수도권 외곽, 외진 곳 과 지방 아파트 가격은 계속 대폭락만. 이후 반등도 불가. 지방은 이번 계기로 계속 하락만 가속됨
즉, 지방 아파트 투자는 절대 금물
중소도시는 일자리 없는곳 절대금지

6억이하라 투자가치가 있다? - 절대 없다. 종부세는 이제 다시 합산으로만. 다시 소액투자는 절대 불필요 시대
4주택 이상 절대 금지. 법인 금지
농촌주택도 폭락수순으로

향후 3년간 공급이 많은 곳은 절대 하지 말 것 . 대구사태. 인천 일대 고금리 직격탄 대폭락 수순으로

- 서울 어린이집도 아이들이 없어 폐업중. 10년후 수도권 외곽 집 남아돌아 . 일본식 장기적 베드타운 형성 됨. 수도권 외곽과 3기 신도시 필패. 다시 서울로 회귀 중. 지방 소도시부터 급락

일시적 서울서 밀려난 수도권 중산층들 서울로 회기는 당연
시간은 돈. 교육 문화 환경등

서울만 인구가 안정적으로 유지
수도권 외곽, 중소도시는 지속적인 하락 만 가속.. 그나마 서울만 아파트 유리


@ 부동산에서의 서울의 범위

- 부동산 시각에서 길음 뉴타운 북쪽과 신도림 남쪽은 서울이 아님.

- 여의도, 목동까지
- 기타 수도권으로 분류


@ 똘똘한 2~3채의 시대로

종부세 합산으로 -> 투자대비 상승율 높은곳 주시. 오로지 서울

강남권이란 강남구만을 지칭하고. 신개포동의 급부상 주목.

강남언저리는 서초. 송파. 용산 한남. 성동구, 광진 일부, 성수동 까지 , 강동 일부만 서초 약진 중

- 강남과 반포는 투자에서 제외. 현재는 수익율 저조

- 1순위 용산 한남 성동구 서울숲 성수동 권역 까지. 새로운 부의 축 형성.. 광화문, 광진외곽 제외

강남 양재천 일대 도곡라인 처럼
강북은 청계천 일대 우선 -> 대표적 : 왕십리 뉴타운의 저평가

- 용산공원, 대규모 서울숲, 오페라하우스, GTX, 왕십리역이 강북의 구심점 , 남산과 둘레길
- 용산, 왕십리역 국제업무 지구

즉, 청계천변부터 한강사이 새로운 강북권에 30평대 신축 10년 안쪽 위주의 아파트가 최고 임

하지만, 강북 재개발은 절대 절대금지- 사업의 장기화 지지부진. 고금리. 자재비 인상. 장기화=금융비 초급상승. 미분양

강북의 신축이 투자대비 향후 상승 가능성 가장 높음

- 사립초교도 1개 빼고 모두 강북에 있어
중산층엔 선망의 대상 임

- 강북 한강변 일대도 아파트 급성장 중.
한강을 바라보며 정남쪽에 창을 내는 이상적 구조. 압구정은 북으로 창을 내는 북향


@ 제2의 IMF. 서울 부동산도 폭락

만약, 서울 부동산이 대폭락하면, 대출 불가로 서민은 대출안되서, 구매 불가 .

말로만 폭락 하면 집을 산다는 분은 사고 싶어도 못 삼. IMF때와 같이, 주식시장과 마찬가지로 자본력이 있는 사람만 매집. 고금리 감당불가

화폐 가치도 폭락 하여 대규모 해외 자본이 부동산 및 각종 자본을 싹쓸이 해.

산업의 구조조정, 해외매각과 실업 난무

그래서, 정부는 부동산 폭락을 방치 하지도 않고, 안정적인 연착륙만을 유지 도모. 실패하면 아르헨티나 되는 거임

부동산 폭락은 깡통전세주택으로 이어져 사회적 대혼란 -> 전세가구는 파산. 자살. 사회적 문제

현재도 깡통전세 빌라 사기 까지 발생. 2회 못돌려 준 임대인 리스트 발표해야 차후 사기 예방

부동산이 폭락 하면 나라가 망하고 주식도 망하고, 한국 화폐가치는 없어짐.

은행에 넣어둔 돈도 휴지, 인출불가
시장은 달러로만 거래 가능

즉, 서울 아파트도 가격은 하락. 3년간 입주물량 없고 재건축도 못함. 고금리로 완벽한 월세 시대 도래.. 향후 안정적

@ 금리 , 대출

금리 올려 인플레를 잡는다는 것은 망상.. 벌써 한계점 도달.
영끌족과 서민 경제만 죽이는 꼴
은행들만 돈잔치

기준금리 미국 따라 자이언트 스텝
1금융이 7프로 넘으면 IMF 시대와 같은 부작용. 실업과 대폭락 시대로

- 신축 아파트 주담대는 담보물이 확실하니 금리 대폭 낮춰야 정상

- 조만간 대출 풀리면 서울 아파트를 사겠다는 분들이 많은데 . 고금리라 거래불가

현재 가격이 상승 하지 못하는 근본적인 원인도 대출 규제와 고금리.

하지만 남들 다 못할때 나는 집을 살 수 있어야

현금보유자는 전세라도 끼고 사야


@ 시장 안정화 방향..종부세, 임대차 3법

궁극적으로 종부세는 폐지하고, 다주택자에 주택임대사업자 다시 양산해 서울의 전월세 시장을 안정 해야 . 실패시 더 큰 혼란 야기

임대차 3법이 폐지되어야 전월세 구조가 안정화 됨. 4년마다 폭등, 월세화 전환등으로 현재는 서민만 죽어라 월세만 부담중. 3주택 이하 다주택자도 5% 이내에서 인상시 양도세 감면 등. 제도권 안으로 끌어 들여야

다주택자도 정상적인 임대사업자에게는 다양한 혜택을 줘서
전월세 가격 안정을 도모


@ 부동산 중 아파트시장은 5년 앞 정도만 내다보는 것.

부의 계단을 바꾸고 싶으면 꼭 아파트를 부터 소유해야. 빌라, 오피스텔, 주상복합은 쪽박의 지름길

상가. 오피스텔 투자는 2순위 현금 부자만 월세 수익율로 하는 것임

오피스텔도 매도는 매우 힘들어 . 폭락시 우선 하락



@ 부자의 기준

최소 순자산 100억 이상은 되어야
그 이하는 중산층 입니다

외산차 몰고, 골프 친다고 부자도 아니고 남이 부러워하지도 않습니다. 착각 부터 버리세요

실제 부자들이 얼마나 검소한지
골프칠 시간도 없는지
먼저 이해하시길

@ 명언
강남 집 팔고 분당가서 쪽박차고. 목동 집 팔고 일산 가서 거지 됩니다. 즉, 서울서 한번 나가면 절대 못 돌아옴. 이제 대출도 안되서 서울 아파트는 완벽한 부의 수직사다리가 됨


꼭 두번 정도 읽어 봅시다

안녕하세요 홍박사님!
덕분에 좋은 수익 거두고 있습니다.
감사합니다.
혹시 일본 토픽스 인버스는 어떻게 전망 하시는지요?

전세금대출이라는 제도만 없애면 부동산폭락이다. 렌트개념만 있으면되지. 은행이자놀이할려고 썩은법..

- 오늘부터 제2의 IMF 임

- 자이언트 스텝으로 부동산 대폭락의 길로 바로 들어섬. 이제 절대 거래 불가
오늘부터 제2의 IMF 임. 실업과 대폭락을 대비해야. 기업부도 및 깡통전세 만연.

- 모든게 대폭락 . 경제 활성화도 나락으로

- 종부세를 합산 금액으로 계산한다. 그렇다고 취득세 감면이 없으면 여전히 똘똘한 2~3채는 유지.
단, 취득세 감면이 올것을 준비해야
즉, 다주택은 절대 아니다.
다주택이라도 가더라도 빌라는 절대 안됨
이제 무조건 소액 분산 투자 금지

- 고금리, 대출을 꽉 막아 놓고 니들이 알아서 거래 해봐 ? 지방 아파트 가격 대폭락의 원인은 대출의 부재와 고금리

- 모아주택이라도 대단지, 메이커 아니면 상승율 없다. 현재는 필패

- 3년동안 절대 재개발, 재건축 쳐다도 보지 말라. 무조건 필패

- 용산과 한남 뉴타운에 매수세 몰려
- 그렇다고 용산 재개발은 ???

천천히 한가지 씩 풀어 봅시다

@ 종부세

월세 급등은 종부세 급등, 고금리로 부터 시작

종부세 공정시정가액 60프로로 낮아지면 바로 월세 시장도 조금 안정

종부세 합산이라고 다주택자로 가는 것은 절대 옳지 않아. 3주택 이내로만 유지해야. 빌라 다주택은 절대 노

이제 주택임대사업자 부활, 임대차 3법 폐지, 종부세도 폐지되어야.. 정상적인 나라, 시장경제로 회귀


@ 아파트 가격 전망

- 신축위주 아파트는 거래금액 60프로 이하 주담대출이면 담보 확실하니 금리를 대폭 낮춰야 정상

- 1주택자, 영끌족만 고금리 직격탄. 가정파탄 수순

- 다주택자는 고금리, 종부세를 월세로 무조건 전가: 금리 영향 무 - 빠른 종부세 폐지가 정답 . 폭락인데 종부세는 무슨

- 오히려 갭투자도 전세라 금리와 무관
고금리 폭탄이라 가격 하락으로 인한 깡통전세 속츨

- 고금리와 대출부재로 인한 실 구매자도 매수 불가. 거래 불가

그래서 지방 모든 아파트 대폭락 및 수도권 외곽은 대폭락 불가피.

대구, 인천 대규모 입주예정으로 폭락중. 인천은 무조건 절대 안돼

지방아파트 물량 많은 곳은 지속적 하락 – 이제 아파트 그만 지어도 됨
부동산 장기 침체와 정부의 대책 부실


@ 그나만 가격 소폭 하락. 향후 상승 가능 지역은?

- 수도권은 교통축 위주로 신축 10년 안쪽으로만 소폭 안정적, 나머지 대폭락

최소 8백세대 이상, 10대 건설사만
20년 이상 구축 및 빌라는 대폭락만

- 서울만은 올해 공급이 90%나 줄어 올해 3500세대뿐

- 재건축 못하면 향후 4-5년간 공급량 절대 감소

- 서울 중심권은 꾸준하고 안정적인. 변두리, 외곽은 대폭락

- 실수요자는 아파트, 무조건 서울에 급매, 33평 이상만 사는게 맞음. 종부세 14억은 취득세 중과는 아직도 똘똘한 1채만 더 중요하게 만듬

- 용산-한남-성동-왕십리-성수동 으로 이어진 새로운 부의 밸트 형성

- 아파트는 완벽한 부의 계단이 됨. 가난하면 절대 대출불가 . 빌라폭락

- 양도세율 대폭 낮추고, 무주택자에겐 80프로 대출을 해줘서 자유로운 거래를 유도해서 주거안정에 도움이 되야 . 장기적으로는 경제 활성화


@ 고금리 시대-재개발 재건축은 No (이하 재개축) 아무도 못하고 분양도 불가. 올스톱

- 건축 자재비 인상은 모든 건축 사업 중단으로

자재비, 유류비, 인건비 상승은 재개축 진행 모두 멈출수 밖에

조합원도 자기부담금 큰폭 증가 - 최근 20프로 정도 상승 하였고요

서울은 신규 분양 물건도 없고,
재건축도 미루고, 결국 공급부족은 가격 향후 상승 압박

- 재개축 투자는 당분간 절대 피해야. 입주 시점이 늦어져도 고금리 금융비용만 발생

- 분상제 풀어 분양가를 인상하면 주변 가격도 다시 들썩, 대규모 이주는 전월세 가격에 기름을 붓는 꼴. 복합적으로 사업이 미뤄져

- 12월부터 이주비는 불법. 그러면 조합원들이 추진 절대 못해

재건축 연한 40년 이상만
재개발-건축 이제 당분간 돈 안됨.
고액 프리미엄 절대 NO
지방은 재개발 더 불리

가장중요
재건축 재개발은 자기 부담금이 확정 후, 입주 직전 초저가 매수 해야 더 저렴. 이제 절대 조합원 되지 말자. 절대

- 최근 자재비 인상으로 발생된 건설사 손해비용 신규 사업지에 그대로 반영

- 재건축이 늦어질수록 서울은 신규 공급이 없어 물량 부족으로 가격 상승은 계속 이어져 4년간 서울 중심은 떨어질 이유 없음.

- 재건축 초과이익 환수제도도 폐지해야- 양도세 계산시 포함 되지도 않아. - 이게 살아 있는데 어떻게 돈이 되나요? 쳐다도 보지 말자

-24년 4월10. 국회 의원 선거 후 부동산 가격의 대변화.

- 서울도 미분양 발생으로 재개축도 미뤄

- 위와 같은 상황으로 서울 중심부의 신축 아파트 가격은 폭락은 면해. 오히려 가격 매우 안정 박스권. 초급매물만 소화중


@ 구축과 빌라의 향방 - 대폭락 수순

빌라, 20년 넘은 APT는 절대 NO
빌라는 월세로 거주= 깡통전세
결국 빌라, 오피스텔, 주상복합은 가장 먼저 거래 감소와 대폭락으로 이어져

중대형 빌딩도 하락수순으로

- 20년뒤 세상이 어떻게 변할줄 알고. 재건축, 재개발을 기다려?
인구감소, 고금리 유지, 인플레

20년 넘은 아파트는 감가, 하락으로 이어져
20년 뒤에 수도권, 지방에서 재건축이 의미가 없어질수도 있슴

즉, 중요한 것은 재개발, 재건축 기대감도 사라져 당분간 돈 안됨. 현재 아무도 재개발 쳐다도 안봄

그리고 빌라는 그냥 월세 사는 곳으로 인식해야


@ 분양가 상한제

- 정부는 건설사 요구에 분상제 부분 풀어 재건축 활성화를 도모도 절대 못함

신규분양 아파트 가격 상승은 주변 아파트 가격 상승으로 번질수

- 분상제를 풀어 준다는것은 일반분양가, 조합원 분담금도 큰폭 상승 -> 분상제는 부분 규제속에서 풀어줄듯. 하지만 이번에 결국 못 풀었지요

- 분상제를 풀면 일반 분양가가 올라서 조합원 분양가가 내려 간다는 헛소리를 하는 업자가 있는데, 조합원 부담금도 큰 폭 인상 됨. 최근에도 20프로 정도 상승

솔직히 건설사 우위의 시장 구조 .

- 그리고.. 아파트 리모델링 절대 돈 안됨. 특히 분당. 용적률 상향에 재건축만 정답인데.. 분양이 안되면 건설사가 달려들지도 않아..당분간 아무도 진행 못해

@ 전월세 가격 추이

다주택자의 매도, 실거주는 전세만 사라짐. 월세는 고금리에 급등- 악순환 반복.

다주택자는 취득세가 높아서 재구매 불가.


종부세 합산은 똘똘한 2-3채 시대로
4채 이상 다주택은 나중에 줄초상

결국 임대 사업자 역할 중요성 -> 더 소진 되기전에 서울에 관점을 두고 빨리 풀어 주임사 양성

서울이 가장 불안정
서울 중심부 안에 중산층 30평대 전월세가 가장 절실. 자꾸 수도권 외곽으로 빠져나가 사회적 비용만 증가. 출퇴근 혼잡 피곤한 사회상

- 금리인상은 즉시 월세 폭등으로
- 전세대출 금리도 대폭 인상
- 종부세 부담은 바로 월세 그대로 전가

그래서 전세만 사라지고 월세와 그 폭이 지속 상승. 서울은 4-5년간 공급까지 절대 부족

고금리, 미분양, 자재값 인상은 재건축 올스톱.

지방은 매매가 보다 훨 높은 전세가격 발생 -> 그래도 안사. 못사

- 전월세 대체율
1억당 35만원-> 1억당 50~60만원 으로 급상승 중. 고금리 역할

결국 전세 난민 -> 아파트 대출이 안돼 매수불가 -> 월세로 이사

- 그래서 빌라 및 오피스텔로 옮겨타는데 빌라, 오피스텔 매수 절대 금지. 평생 쪽박의 지름길. - 최상의 1주택 권리 포기 한 것 . 제발 빌라 좀 사지 말자

영상잘보고 갑니다

감사합니다 .