2023년 가장 크게 폭락할 부동산은 바로 '여기입니다' (채상욱 애널리스트)

2023년 1월 07일 07:15 172 책

2023년 가장 크게 폭락할 부동산은 바로 '여기입니다' (채상욱 애널리스트 3부) - 촬영일시: 2022월 12월 28일 채상욱, 홍진채, ......

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김작가TV | 유튜브

유튜브 공감 댓글 (23) 업데이트일 : 2025년 06월 20일

@장사의신-g5m 76

2023년 1월 06일 18:22

1주택자들도 2019년 이후에 사신 분들은 수단 방법을 가리지 말고 팔 수만 있다면 파는 것이 좋습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.
서울 아파트 가격은 80년에 처음으로 하락하면서 2008년에 4차 하락이 있었고 지금은 5차 하락입니다. 지금의 하락은 처음으로 거품 붕괴에 의한 하락입니다. 따라서 앞선 하락과 결과가 다르게 나올 것입니다.
IMF때의 하락과 지금의 하락을 비교하면 IMF처럼 급락하는 것 이외에는 같은 점이 없습니다. 그 당시에는 부동산에 거품이 거의 없었고 외환위기라는 부동산의 관점에서 보면 외부적 요인에 의한 급락이 있었습니다. 대외환경의 호조로 인하여 무역수지가 급증하면서 외부적 요인이 사라지자 급반등했습니다.
그리고 2008년의 하락은 부동산 거품이 많이 있는 상태에서 외부적 요인(미국의 금융위기)이 결합하면서 하락이 시작하였습니다. 그러니 거품이 걷히고 외부적 요인이 안정되자 하락이 멈추었고 상승은 정부가 빚내서 집사라고 권하게 되면서 상승하기 시작했습니다. 그런데 지금은 부동산 거품에 의한 붕괴로 인하여 하락하고 있기 때문입니다.
2008년과 비교하면 그 당시는 주택구매지수가 157이었지만 지금은 187(혹자는210)로 그 당시보다 20%이상 거품이 있으며 2008년 10월 기준금리가 5.2%에서 4개월만에 2.0%까지 급격하게 내렸지만 지금은 그 반대로 움직이고 있습니다.
인구적 측면에서 보면 서울의 인구는 2008년부터 2012년까지는 인구가 증가하면서 가구수도 급증하였지만 지금은 최근 5년간 인구는 급감하고 있으며 최근 5년간 감소 인원은 65만에 달합니다. 이는 강남구보다 많은 숫자입니다.
그리고 공급부족론자들의 전가의 보도인 가구수 증가란 것은 이미 끝났습니다. 통계작성후 최초로 서울의 가구수가 4개월 연속으로 줄어들고 있습니다. 그리고 1인 가구수가 이미 42%(인류 역사상 처음 발생한 현상) 넘었기에 가구 분화도 사실상 끝났다고 보여집니다. 2008년의 거품이 발생할 때는 전세자금 대출이란 것이 없었기에 하락시에 전세가가 하락을 방어하는 역할을 했지만 지금은 전세자금 대출이 대부분 변동금리이기 때문에 금리인상의 영향은 주담대보다 더 빨리 더 높게 받기 때문에 전세가가 집값보다 더 빨리 하락하고 있습니다. 그리고 전세자금대출의 연체율도 높아지고 있기 때문에 집값 하락을 촉진하는 역할을 할 것이기 때문입니다. 급락하면 일시적 반등(데드캣반운스)은 반드시 생기지만 그것에 속으면 안됩니다. 향후 10년간 서울의 인구는 30만 감소하고 가구수도 20만가구 줄어들 것이 확실합니다. 따라서 영원히 21년 가격을 회복하지 못할 것입니다.
끝으로 부동산 시장에서 무시 못할 영향을 미치는 것이 경기인데 지금의 정부에서 경제를 살릴 실력이 있는지 의구심이 듭니다. (개인적으로 계산해 보면 작년4/4분기부터 마이너스 성장에 들어갔고 4분기 연속 마이너스가 될 확률이 95%입니다)

@직장인김씨-w4i 27

2023년 1월 07일 10:39

확실한건 부동산을 자산으로 가지고 있었던 사람들이 없는 사람보다 여유있게 살아왔다는 것이다. 6.25전쟁때도 사글세를 내면서 살았었는데, 내 집 하나는 있어야 한다.

@꽃들풀-h7r 22

2023년 1월 06일 17:51

시장원리에 의해
정해진 가격이 없다면 답은 하나다.

안사면 가격은 내린다.
안사면 가격은 떨어진다.
툭까놓구 3년만 부동산 거래하지마라.아예 관심을 두지마라.은행에 예금이자받구 자신의 일을 즐기라
지금가격에 3분1가격에 살수있다.

내가 하락기에 산아파트서울중심가 33평 신축 5억6천있는데
6개월후에 4월9천에 돈필요한 급한사람이 급매로 4월9천에 팔더라,
그 아파트가 15억이다.

지금은 사는순간 현시점 가장 비싸게 사는것이다.

거래안되면 아쉬운사람이 누군가 바로 집을 비싸게 팔고자하는 사람들과 누가 이기겠는가!

지금 10억호가 집들 한국주택구입부담지수 230이다. 100을기준으로했을때 지금 멀었단 이야기입니다.