[1986-1994] 86년도의 은행 금리는 18%였다. 94년도까지 금리는 9.46%까지 인하되었고, 이 시기에 전국 부동산가격지수는 상승하였다.
[1994-1997] 94년도부터 IMF 외환위기가 터진 97년까지 금리는 25.63%까지 상승하였으며 이 시기에 전국 부동산가격지수는 하락하였다.
[1998-2007] 외환위기 이후 경기를 살리기 위해 98년부터 07년까지 금리는 4~5%까지 획기적인 저금리가 유지되었고 부동산 가격 상승이 완만하게 이루어졌다.
[2008-2021] 08년도 미국의 서브프라임 모기지 사태와 함께 금융위기가 찾아왔고, 금리는 기존의 5%에서 2%까지 인하되며 양적완화 정책, 무차별 현금 살포가 시작된다. 그 이후로 10년이 넘게 1%대 초저금리가 유지되며 2018년부터 과열되는 시장을 잠재우기 위해 미국과 한국 대부분의 국가가 기준금리를 조금씩 올리는 찰나, 2019년 유례없는 코로나가 창궐, 다시금 세계 경제는 0% 금리, 무제한 양적완화를 실시한다.
경기 흐름에 맞게 금리를 올려야 할 시점에 금리를 내리는 현상이 20년이 넘게 쌓였고, 그 결과, 세계 경제는 인류 역사에 있어 가장 악덕한 인플레이션 위기를 맞닥뜨렸다. 자산 가격은 폭등하고, 현금의 가치는 떨어졌다. 노동 의지는 꺾였고, 성실함과 근검절약의 정신을 가진 사람들은 벼락 거지가 되었고, 남의 돈으로 돈 먹고 돈 먹는 투기판이 되어버렸다.
[2022-2024] 10%를 찍는 CPI에 연준은 2022년 0.25%에서 5.5%까지 연속 10차례 금리 인상의 카드를 선보이게 되었다. 한국 또한 21년 8월부터 24년까지 3.5% 연속 금리 인상과 동결을 유지하고 있으며 22년, 23년 부동산 가격은 하락하였다. 모든 투자의 잣대가 되는 기준 금리를 지속적으로 모니터 해야 한다.
현재 금리는 물가에 따라 중앙은행이 조절을 하고 있다. 앞으로 금리의 향방에 따라 부동산 가격이 상승할 것인지, 하락할 것인지 파악할 수 있는 법.
그렇다면 물가는 잡히고 있는가? 잡히고 있다면, 금리가 인하될 것이고 물가가 다시 튄다면, 금리는 높은 상태로 동결되거나 인상될 것이다. 24.4.10. 일주일 전 미국의 CPI 지수이다. ‘2%’ 목표 물가지수를 가지고 있는 연준 입장에서 ‘3.5%’ 물가 재상승을 확인했다. 미국채 금리는 하루에 3%가 튀었고, FED WATCH는 하다못해 25BPS 금리 인상의 가능성마저 비추고 있다.
다이먼 JP 모건 CEO는 군사 갈등과 지속적인 고유가로 인한 인플레 압력으로 미국 금리 8% 상승을 전망했고, 8% 금리 인상이 없다면 스태그플레이션이 될 것이라 예측했다. 결국 금리를 올리지 않는다면, 고금리뿐만 아니라 신용손실, 낮아진 비즈니스 규모, 더 어려운 시장을 초래할 것이라 내다봤다.
여기서 한국물가를 봐야지, 왜 미국 물가를 쳐다보냐고 묻는 혹자가 있을 수 있다. 미국과 한국의 금리 역전 상황에서 미국의 물가 상승으로 미국금리가 올라간다면, 한국과 금리 역전 차이가 더 커지면서 미국으로 외화 유출이 심각해질 수 있다. (같은 돈을 맡기는데, 5.5% 이자를 주는 미국 달러 예금통장에 맡길까 3.5% 이자를 주는 한국 원화 예금통장에 맡길까 생각해 보라) 저출산과 고령화가 심각하다. 지금 동향을 지속 유지한다면, 2072년, 지금으로부터 48년 후 65세 이상 고령 인구가 전체의 절반이 된다. 인구는 내년 5175만 명에서 3622만 명으로 -30% 인구가 사라짐. 3622만 명 중에서도 반이 65세 노인이라는 이야기. 지금 한국 국민들의 가계 자산에서 부동산 등 비금융 자산이 80%를 차지한다. 그 부동산을 차지하는 대다수는 50-60세대이다. 베이비 부머 세대는 경제활동에서 이제 한걸음 물러나 은퇴하는 시기가 도래했다. 은퇴를 할 때 통계학적으로 노인들에게 남아있는 자산이라곤 부동산 자산 80%밖에 없다는 이야기. 노인들은 이 하나뿐인 부동산을 팔아, 각종 연금 및 금융 자산으로의 전환을 통해 생활비를 마련해야 한다. 하지만, 오를 대로 오른 부동산 자산 가격을 30,40세대들이 받아내기 버거운 상태. 현 정부는 젊은 세대에게 대출을 늘려주고, 상환 기간도 50년 60년으로 늘려 미래의 빚을 끌어줄 수 있게 도와주고 지금 부동산의 오른 가격을 살 수 있게 도와주고 있다. 그렇다, 30,40세대들은 이렇게라도 집을 마련할 수 있지만, 20세대들은 더 오른 가격의 부동산을 짊어질 수 있을지 의문이다. 아마도 대출 상환 기간을 200년은 족히 늘리고, 0% 금리로 대출해 준다면 가능할 지도.
인구구조 개선이 안된다면, 결국 대한민국의 부동산이 우상향에 의문을 가지게 된다.
39세 이하 부동산 자산은 75% 금융자산 비중은 18% 불과하다. 50대보다도 낮아 '쏠림' 심각하고 부동산 침체 땐 노후 절벽 우려된다고 본다.
5060세대 부자들은 대부분 부동산 투자로 성공했다. 부모 세대의 경험은 3040세대로 이어져 ‘부동산 몰빵’을 더 심화시켰다. 퇴직연금을 비롯한 노후를 뒷받침할 재원을 헐어 부동산에 쏟아붓고 있다는 것. 하지만 저출산·고령화로 인한 구조적인 문제와 부동산시장 둔화 영향으로 이들의 재산 증가율은 부모 세대에 크게 뒤지는 상태.
자본주의가 태어난 역사적 이래 금리 고점에서 피벗 하여 금리 인하가 되는 시기에 단 한 번도 자산 가격이 올라간 적이 없다. 경제 흐름을 꼼꼼하게 체크하자.
CPI, PPI, Core CPI가 적어도 2%대로 안정되는 기간을 살피고, 그전까지는 절대 부동산 매매는 하지 않는 것이 추천되겠다. 전세는 2년의 계약기간 때문에 빠르고 긴밀한 경제 변화에 따른 대응이 불가능하므로 절대 비추천. 전세로 산다는 것은 나의 목돈을 집주인에게 투자비용으로 빌려주고 나의 투자 기회비용을 모두 잃는 것이다. 무주택자라면 반드시 지방, 외곽의 가격이 낮은 월세로 시드를 불려가고 물가가 낮아지는 시기까지 금융자산으로 리밸런싱 해야 한다.
부동산은 물론 장기적으로 우상향할테지만, 고금리 상황에 이자비용과 세금 손해가 훗날 물가가 정상으로 돌아왔을 때 다른 자산의 상승 비용폭보다 떨어질 것으로 예상하기 때문.
그리고 지속적으로 인구구조를 파악하면서, 출산율과 고령화 문제 해결의 실마리가 보이지 않는다면 부동산보다는 금융 자산의 포지션을 늘려가며 주식, 채권, 암호화폐, 리츠, 원자재 등으로 다변화시켜 노후자산을 대비해야 하자.
김작가TV | 유튜브
@martho6606 29
2024년 4월 23일 18:48[1986-1994]
86년도의 은행 금리는 18%였다. 94년도까지 금리는 9.46%까지 인하되었고,
이 시기에 전국 부동산가격지수는 상승하였다.
[1994-1997]
94년도부터 IMF 외환위기가 터진 97년까지 금리는 25.63%까지 상승하였으며
이 시기에 전국 부동산가격지수는 하락하였다.
[1998-2007]
외환위기 이후 경기를 살리기 위해
98년부터 07년까지 금리는 4~5%까지 획기적인 저금리가 유지되었고
부동산 가격 상승이 완만하게 이루어졌다.
[2008-2021]
08년도 미국의 서브프라임 모기지 사태와 함께 금융위기가 찾아왔고,
금리는 기존의 5%에서 2%까지 인하되며 양적완화 정책, 무차별 현금 살포가 시작된다.
그 이후로 10년이 넘게 1%대 초저금리가 유지되며
2018년부터 과열되는 시장을 잠재우기 위해 미국과 한국 대부분의 국가가
기준금리를 조금씩 올리는 찰나,
2019년 유례없는 코로나가 창궐, 다시금 세계 경제는 0% 금리, 무제한 양적완화를 실시한다.
경기 흐름에 맞게 금리를 올려야 할 시점에 금리를 내리는 현상이 20년이 넘게 쌓였고,
그 결과, 세계 경제는 인류 역사에 있어 가장 악덕한 인플레이션 위기를 맞닥뜨렸다.
자산 가격은 폭등하고, 현금의 가치는 떨어졌다. 노동 의지는 꺾였고,
성실함과 근검절약의 정신을 가진 사람들은 벼락 거지가 되었고,
남의 돈으로 돈 먹고 돈 먹는 투기판이 되어버렸다.
[2022-2024]
10%를 찍는 CPI에 연준은
2022년 0.25%에서 5.5%까지 연속 10차례 금리 인상의 카드를 선보이게 되었다.
한국 또한 21년 8월부터 24년까지 3.5% 연속 금리 인상과 동결을 유지하고 있으며
22년, 23년 부동산 가격은 하락하였다.
모든 투자의 잣대가 되는 기준 금리를 지속적으로 모니터 해야 한다.
현재 금리는 물가에 따라 중앙은행이 조절을 하고 있다.
앞으로 금리의 향방에 따라
부동산 가격이 상승할 것인지, 하락할 것인지 파악할 수 있는 법.
그렇다면 물가는 잡히고 있는가?
잡히고 있다면, 금리가 인하될 것이고
물가가 다시 튄다면, 금리는 높은 상태로 동결되거나 인상될 것이다.
24.4.10. 일주일 전 미국의 CPI 지수이다.
‘2%’ 목표 물가지수를 가지고 있는 연준 입장에서 ‘3.5%’ 물가 재상승을 확인했다.
미국채 금리는 하루에 3%가 튀었고,
FED WATCH는 하다못해 25BPS 금리 인상의 가능성마저 비추고 있다.
다이먼 JP 모건 CEO는 군사 갈등과 지속적인 고유가로 인한 인플레 압력으로
미국 금리 8% 상승을 전망했고,
8% 금리 인상이 없다면 스태그플레이션이 될 것이라 예측했다.
결국 금리를 올리지 않는다면,
고금리뿐만 아니라 신용손실, 낮아진 비즈니스 규모, 더 어려운 시장을 초래할 것이라 내다봤다.
여기서 한국물가를 봐야지,
왜 미국 물가를 쳐다보냐고 묻는 혹자가 있을 수 있다.
미국과 한국의 금리 역전 상황에서
미국의 물가 상승으로 미국금리가 올라간다면,
한국과 금리 역전 차이가 더 커지면서
미국으로 외화 유출이 심각해질 수 있다.
(같은 돈을 맡기는데,
5.5% 이자를 주는 미국 달러 예금통장에 맡길까
3.5% 이자를 주는 한국 원화 예금통장에 맡길까 생각해 보라)
저출산과 고령화가 심각하다. 지금 동향을 지속 유지한다면,
2072년, 지금으로부터 48년 후 65세 이상 고령 인구가 전체의 절반이 된다.
인구는 내년 5175만 명에서 3622만 명으로 -30% 인구가 사라짐.
3622만 명 중에서도 반이 65세 노인이라는 이야기.
지금 한국 국민들의 가계 자산에서 부동산 등 비금융 자산이 80%를 차지한다.
그 부동산을 차지하는 대다수는 50-60세대이다.
베이비 부머 세대는 경제활동에서 이제 한걸음 물러나 은퇴하는 시기가 도래했다.
은퇴를 할 때 통계학적으로 노인들에게 남아있는 자산이라곤 부동산 자산 80%밖에 없다는 이야기.
노인들은 이 하나뿐인 부동산을 팔아,
각종 연금 및 금융 자산으로의 전환을 통해 생활비를 마련해야 한다.
하지만, 오를 대로 오른 부동산 자산 가격을 30,40세대들이 받아내기 버거운 상태.
현 정부는 젊은 세대에게 대출을 늘려주고,
상환 기간도 50년 60년으로 늘려 미래의 빚을 끌어줄 수 있게 도와주고
지금 부동산의 오른 가격을 살 수 있게 도와주고 있다.
그렇다, 30,40세대들은 이렇게라도 집을 마련할 수 있지만,
20세대들은 더 오른 가격의 부동산을 짊어질 수 있을지 의문이다.
아마도 대출 상환 기간을 200년은 족히 늘리고, 0% 금리로 대출해 준다면 가능할 지도.
인구구조 개선이 안된다면,
결국
대한민국의 부동산이 우상향에 의문을 가지게 된다.
39세 이하 부동산 자산은 75% 금융자산 비중은 18% 불과하다.
50대보다도 낮아 '쏠림' 심각하고 부동산 침체 땐 노후 절벽 우려된다고 본다.
5060세대 부자들은 대부분 부동산 투자로 성공했다.
부모 세대의 경험은 3040세대로 이어져 ‘부동산 몰빵’을 더 심화시켰다.
퇴직연금을 비롯한 노후를 뒷받침할 재원을 헐어 부동산에 쏟아붓고 있다는 것.
하지만 저출산·고령화로 인한 구조적인 문제와
부동산시장 둔화 영향으로 이들의 재산 증가율은 부모 세대에 크게 뒤지는 상태.
자본주의가 태어난 역사적 이래
금리 고점에서 피벗 하여 금리 인하가 되는 시기에
단 한 번도 자산 가격이 올라간 적이 없다.
경제 흐름을 꼼꼼하게 체크하자.
CPI, PPI, Core CPI가 적어도 2%대로 안정되는 기간을 살피고,
그전까지는 절대 부동산 매매는 하지 않는 것이 추천되겠다.
전세는 2년의 계약기간 때문에 빠르고 긴밀한 경제 변화에 따른 대응이 불가능하므로 절대 비추천.
전세로 산다는 것은 나의 목돈을 집주인에게 투자비용으로 빌려주고
나의 투자 기회비용을 모두 잃는 것이다.
무주택자라면 반드시 지방, 외곽의 가격이 낮은 월세로 시드를 불려가고
물가가 낮아지는 시기까지 금융자산으로 리밸런싱 해야 한다.
부동산은 물론 장기적으로 우상향할테지만,
고금리 상황에 이자비용과 세금 손해가
훗날 물가가 정상으로 돌아왔을 때
다른 자산의 상승 비용폭보다 떨어질 것으로 예상하기 때문.
그리고 지속적으로 인구구조를 파악하면서,
출산율과 고령화 문제 해결의 실마리가 보이지 않는다면
부동산보다는 금융 자산의 포지션을 늘려가며
주식, 채권, 암호화폐, 리츠, 원자재 등으로 다변화시켜
노후자산을 대비해야 하자.
@SY-xo1rm 10
2024년 4월 23일 19:26큰일이 아니고 부동산이 정상화 되어야 나머지가 사니까
@user-vw4bq5ch1j 7
2024년 4월 23일 18:53불과 몇년전에 부동산광풍이 불던 때에는 정부가 공급을 안해서 그렇다고 해놓고 이제와서는 인구가 줄어서 대폭락한다고 하는 평론가들...믿을 수 있나요!
@user-xg8qh2yz3j 5
2024년 4월 23일 19:222021년 떡떡상 시기에 아파트
영끌한 100만명은 보통 5~6억
대출받았지요. 이게 정리돼야
경제 성장이 될 수 있지요.
@user-ny8df3zn9g 4
2024년 4월 23일 20:04일본하고 비교 하면 안됩니다
일본 인구수가 폭망 했어도 고점대비 5프로 빠졌어요
한국은 앞으로 20년 동안 13프로 정도 감소할 예정입니다 세계 유례가 없습니다
@user-de4cp6ks7l 3
2024년 4월 23일 19:30도데체 집값은 언제 떨어지나요? 제발좀 사자
@hangcheoljo3472 3
2024년 4월 23일 18:42아니 통계청 연 출산 20만도 유지 못해요.
100년 내에 인구 2,000만 된다는 소리요.
현재 5,150만명. 1년 평균 31.5만명 감소
남는 집 공짜요.
@hangcheoljo3472 3
2024년 4월 23일 18:45지금 집 사면 거지되요. 2,000만 인구면
서울 인구 500만, 경기인천 700만 지방 800만 아닌가요?
@user-kb4bb8uq4z 2
2024년 4월 23일 18:03인구 감소 외앤 노답. 500만 ㄱㄱ
@user-uo1bn5fh2s 2
2024년 4월 23일 19:31금리인상해라. 쓰레기. 정리매매가자
@lucky_tv 1
2024년 4월 23일 17:48📌 김작가 『2평짜리 고시원에서 시작해 경제적자유 이룬 방법』
👉 https://youtu.be/J-VRrZsv7IM?si=_DvU_ZKRFvLWwXEW
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👉 1부. https://youtu.be/Sbio08MudzM?si=UiQuIF7uiGW6yQHy
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👉 3부. https://youtu.be/PbWjF3iB2do?si=jsYOwjyQidyiA4Qy
@yeshualove3 1
2024년 4월 23일 17:49알겠습니다
@user-fe9ob7uw4w 1
2024년 4월 23일 20:18일희일비하지말고 시간이 해결해준다 기다려라 조급해 하지마라 고점에서 내려야하는데 떨어져도 엄청비싸지 직장이 서울아니면 경기 남부쪽이 대세가 될듯 교통편도 좋아져서..
@user-ql6el1rv5v
2024년 4월 23일 18:04🎉🎉🎉🎉
@user-fy1mg2rv7r
2024년 4월 23일 21:41큰일은무슨 정상으로 갈길이먼거죠~~~
@user-sr3un9vg6t
2024년 4월 23일 18:48감사합니다