이분 부동산 중계업자입니다. 걸러 들으세요. 100% 믿다간 큰코 다칠 수 있습니다. 제가 개인으로 안사고 법인으로 건물 샀다가 10년 넘게 고생한 사람입니다. 그리고 법인소유 건물 팔면 구건 법인 소유이지 그것이 법인 대표 소유가 아닙니다. 부동산 판 돈을 법인 대표 돈으로 만들려면 또 개인이 세금 내야 합니다. 즉, 법인이 건물 팔때 법인이 법인세 내고, 그 돈을 개인돈으로 만들려면 개인이 소득세 엄청 냅니다. 이 방송 보는 내내 고구마 먹는 느낌이 들었네요.. 너무 쉽게 쉽게 말씀 하신다... 그리고 법인 관리하는거 엄청 까다롭고 힘글고 돈도 많이 들고 신경 많이 쓰입니다. 이사 중임 등기 3년마다 해야하는데 안하면 벌금내고요, 등기 할때마다 수십만원 돈 들어요. 게다가 대표 개인집 이사갈 때도 등기해야하고요 돈내야 하고요..돌아 버립니다. 게다가 법인이 임대업하면 성실신고까지 의무로 해야하는데 이거 세무사에게 매년 수십 수백만원 수수료 줘야 하고요... 나열할게 많네요..어휴..빨리 늙고 싶으먼 법인으로 사세요

집이나 건물 살 돈은 없으면서 집중해서 봤네요~🤣

건물의 명의가 법인이 양도세가 유리하긴 하지. 그렇지만, 법인의 수익을 개인이 가져가기 위해서는 연봉으로 가져가거나 아니면 배당으로 가져가야 하는데, 그럴려면, 개인은 소득세를 내거나 배당소득세를 내야 한다. 따라서 경우에 따라서는 되려 손해거나, 아니면 큰 차이가 없다.

김작가님과 함께 해서 정말 즐거웠습니다 ㅎㅎ. 많은 분들이 빌딩을 통해 성공적인 투자 하셨으면 좋겠습니다.
부린이, 빌린이들 화이팅!

19살 공인중개사 부터 떡잎부터 다르구나 생각하게되네요

*시세차익 10억 이상일 경우
*양도세 법인 22% ~개인 45%
*취득세 (과밀억제권)법인 9.4% ~ (근린생활권)개인4.6%
세율 법인 11%
*결국 : 건물은 법인으로 사는게 유리
*꼬마빌딩 투자 : 중개사.은행지점장.건축사 알아야한다.
노후화된 건물은 리모델링 꼭 해라.
*건물운용 관리
*땅의 가치와 환금성(거래가 잘되는지)이 수익률보다 중요

서른한살이라는거 !!!!!!!!

자산가격 상승기에는 레버리지가 좋지만, 하락기에는 독이 됩니다. 그리고 상가는 임대료, 인건비 등 때문에 온라인과의 경쟁에서 이기기가 힘들어서 장기적으로 조심하셔야 할 수도

제가 2019년 제작년에 10억 들고있었을때 서울에 아무데나10억으로 꼬마빌딩 구입하고 싶다고 빌사남에 문의했었는데 아무것도 물어보지않으시고 대출이 막혀서 10억가지고 꼬마빌딩은 못산다고 대답주셔서 아예 상담 진행도 못했었어요,,,,;; 어떻게된건지요,,,,

김작가님은 저희가 있잖아요

김작가님은 질문을 진짜 잘 준비하심.

한창 주식만 다루더니 부동산으로 빠졌네 흐름을 아는거지 ㅎㅎ

대표님 20대 이실때 강연 들었었는데 또 뵙네요. 저도 꼬마빌딩 건물주 되었어요^^

가난은 마음까지 가난하게 합니다. 부자가 되려면 부동산을 배워두시면 좋습니다..부동산의 기준은 강남입니다. 서울이든 경기도든 강남에서 제일 가까운 곳을 고르시길 바래요..도움되시길 바라며 영상 보시는 분들 모두 부자되시구요. 김작가님의 깔끔한 진행, 빌사남님의 겸손함, 좋은 말씀 감사합니다:)

50억짜리 건물 10억 있으면 살수 있는건 알겠는데 다음시간에 10억 어디가서 벌수 있는지 알려주세요

건물은 양도세가 장난아님

진짜요? 왜 밝은 부분만 말씀 하시나요? 어두운 부분(엄청난 각종 세금 등), 조심할 부분(입지분석 등)도 함께 다뤄 주셨으면... 말씀하시는 30억 기준 월세 900정도 받아도 박살나는 돈도 함께 말씀해 주시면 시청자들의 판단에 조금은 도움이 될겄을... 아쉽네요.

빌사남 말씀이 담백해서 정말 듣기 편해요^^ 오후 영상도 기대하겠습니다.

무엇인가 중요한 사항을 빼 먹고 말씀하시는데요. 법인으로 매입하면 양도세 말고도 매년 말 결산해서 이익금에 대한 법인소득세를 내야 합니다. 또 그 돈을 개인이 가져 가려면 배당 소득세를 내야 합니다. 법인이 유리한 경우는 법인이 자기 사옥으로 사용하는 경우에 한하고, 그외에는 결과적으로 개인 보다 불리합니다.

앞으로 9억5천만 모으면 산다

아무리 레버리지를 땡겨도 어쨌든 10억은 있어야되는데 서른한살에 그걸 버셨다는게 대단하시네요

21:01 청담동 건물은 수익이 안나와도 산다.... 증말 명언 중 명언 입니다.
부린이지만 영상보고 조금씩 계속 공부하고 있어요 흐흐 김작가님 빌사남님 같이 보니까 반갑네요 ㅋㅋㅋ

개인명의로 구매했다가 중간에 법인명의로 바꾸면 어떴게 되나요 ?

5억 10억으로 30억 짜리를 ?
대출이 70%이상 나올리가 없는대요 취득록세만 약 1억4천에 중개수수료 2천7백 인대 현실적으로 불가능

묘하게 영상에 몰입이되네요 내가 건물살것도 아니지만 마치 나도 살 수 있으려나 하면서 봤습니다 ㅎㅎ

꼬마빌딩을 연면적으로 환산하면 대략 몇 평(또는 몇M2) 까지의 건물을 지칭 할까요?

김작가TV의 섭외 버라이어티란

김작가님ㅋㅋ 곧빌딩사시겟네요 ㅋㅋ 이렇게 필기 열심히ㅋㅋ

네 이거 보고 스타벅스 주식 매수했습니다. ^^ 감사합니다

웃고갑니다.

서울의 요지는 임대료수익 3%로 은행이자 내고 건물가격상승을 기대하면 되지만 그외의 지역은 손해라는 이야기 같기도하네요. 특히 건물에 공실이 생기면 어떻게 대처하는지는 않가르쳐 주네요.

난 건물주는 아니지만 비슷한 소유주. 술안주용으로 마른오징어 2마리 2만원에 사서 건어물주.

돈 열심히 모아 대표님 찾아가고 싶네요.^^♡

21년 기준
빌사남 김윤수님이 말하는
꼬마빌딩을 투자 프로세스

1. 투자금은 최소 5억이상 도전 가능
다른 부동산으로 공동담보로 대출을 늘릴 수 있다.
2. 제일 안전한 투자 지역은 내가 제일 잘 아는 곳
20~30대가 많은곳 : 소비력인 높은 연령층
그중에 여성이 많은곳 : 여성들은 좋은 곳을 찾아가고 남자들이 찾아온다.
3. 중개하는 사람을 많이 만나볼 것
부동산에 가서 예기할 것은 당장 살 수 있다는 인식을 심어준다.
빌딩을 전문으로 하는 업체를 찾는 게 좋다.
4. 명의를 어떻게 할지 정할 것
명의는 개인으로 할 것인지 법인으로 할 것인지 정한다.
개인과 법인의 차이
21년 기준 양도세 - 개인 : 45% 법인 : 22%
21년 기준 취득세 - 개인 : 4.6% 법인 : 9.4%
수익이 발생됐을 때 세율 - 개인 : 38%구간 합산과세 법인 : 11%
5. 대출의 단계
은행지점장님 통해 대출을 받는다.
6. 건물의 상태를 점검하여 리모델링이나 신축을 한다.
7. 건물의 운영 및 관리
어떻게 운영하고 어떻게 잘 포장해서 팔지 생각해야한다.

위 단계에서 가장 어렵거나 신중해야하는 부분은 역시 매입이다.
매입할 때 주의사항은 수익률만 보고 사지말고 땅의 가치를 파악해야 한다.
지역 및 환금성이 좋아야 한다.
환금성은 자산의 완전한 가치를 현금화 할 수 있는 가능성을 말한다.
지역이 중요한 이유 : 빌딩은 '동'이름이 브렌드라고 할 수 있어 중요하다.
예를 들어 청담동은 수익이 안나오는 건물도 환금성이 좋다.


꼬마빌딩의 매물은 좋은 곳은 광고를 하지 않고 암암리에 거래된다.
현장을 많이 보고 공인중개사와 친해져야 좋은 건물을 만날수 있다.
중개수수료는 보통 0.9%이내 협의합니다.

스타벅스가 입점하면 건물의 가치가 올라간다는 이유
건물은 1층이 얼굴이라 스타벅스가 있다면 스타벅스 건물이 된다.
스타벅스는 보통 임대료가 아닌 수수료(매출의 %)를 낸다.



TIP. 꼬마빌딩 투자에 성공하려면 3명과 친해져야 한다.
1. 중개사 - 좋은 건물을 소개받을 수 있다.
2. 은행지점장 - 대출의 관련 문의를 바로할 수도 있다.
3. 건축사 - 노후된 건물을 신축이나 리모델링을 할 수 있다.

내가 산 건물.. 내꺼 내가 파는데 왜 세금을 저리 많이 가져갈까요...

일년반만에 20억 .... 그리고 한숨 ㅋㅋㅋㅋ

이래서 부자들이 돈버는 법을 알면 망해도 다시일어설수 있다는 말이 이거구나

건물 매입 공부중인데 좋은 타이밍에 영상 올려주셨네요

30장 있으면 안전하게 투자하려면 어느정도 생각하면되나요? 50프로대출?

이런 유툽이 나오는걸보니 빌딩팔때인가 보다...
뉴스에 팔아라!!!

아고 김작가님 감사해용 똑똑히 질문하사고 많은걸 습득하시죠?

상가면 10억만 있어도 부가세 환급받아 서 부대비용 다 계산하고 살 수는 있음. 세입자 안들어오면 지옥을 보겠지만.. 동탄 신도시 상가를 한군데 몰아서 45억치 샀다가 개 피보는중 ㅋㅋ

윤수형 화이팅!!

빌사남 연락해봤는데 현금 10억 있다해도 연락안 옵니다...

인터뷰중에 잘못된 정보가 있네요. 80억미만은 종부세를 안낸다는 부분인데 이 부분은 사업용으로 사용할때만 해당하는 내용이고 실제로 임대수익을 위한 꼬마빌딩이면 종부세도 부과되고 양도세도 중과되는게 사실입니다.

여기서 가장 중요한건 금리가 저금리라는거다. 지금은 저금리인데 언제까지 저금리 일까? 그리고 부동산이 오르지만 안는다. 떨어지기도 한다. 문제는 50억짜리 40억 대출 받아서 샀다. 저금리 일때는 좋다. 금리가 오르면 오른만큼 이자내고 버티면 되지... 근데 부동산 가격이 떨어지면... 어떻게 될까? 그냥 이자만 더 내고 버티면 되지? 이렇게 생각하는 사람은 바보다. 은행이 바보는 아니거든.. 50억짜리가 40억이 되면.. 담보가치가 10억이 떨어졌다. 그럼 은행에서는 담보가치만큼 원금을 상환하라고 한다. 이게 뇌관이다. 상환못하면 경매넘겨버린다. 풀대출 받아서 샀어. 근데... 가격이 떨어졌어. 원금 상환하고 해.. 급매로 40억에 팔어... 그럼.. 투자금 10억은 0이 되는거다. 이래서 래버리지가 무서운 거다. 한순간 50억 건물주에서 거지가 되는거다. 실제로 2009년도에 이런경우가 많았다. 부동산은 갑자기 몇억씩 내리지 않는다. 상승후기에 보합을 유지하다가 서서히 떨어지고 하락기 마지막이 지옥이다. 이때는 투매가 나오고 경매가 나온다. 지금이 보합인 상태인게 조만간 하락기가 온다는거다. 하락기 마지막에 지옥을 본다. 왜냐하면.. 원금상환 압박이 들어와서 버티다 버티다 급매로 던지기 시작한다. 급매로 던져도 매수하는 사람이 없다. 그럼.. 경매로 넘어간다. 금리 싸다고 함부로 달려드는거 아니다. 물론 대출을 부동산가격대비 40%정도 받아서 매수할 수준이 되면.. 어떤 상황이 되도 버틸수 있다. 근데 60%이상 대출을 받아서 부동산 사는건 자살행위다. 오를때는 좋았지.. 근데 떨어질때는 답이 없다. 그리고 법인 법인 하는데.. 지금 법인 취득세율 4.6%다 과밀 억제지구는 2배다. 취득세만 9%가 넘는다는거다. 30억짜리 건물 매입하면 취득세만 3억 가까이 나온다. 건물 가격만 생각하면 안된다. 취득세도 생각해야 한다. 그리고 올랐어. 그럼 법인세만 내면 되니 이득이긴 하지... 근데 그건 법인돈이지 개인돈이 아니다. 법인에서 개인이 가지고 오려면 소득세 내야한다. 참고해라. 지금은 부동산이 세금내고 나면 남는게 없는 투자처가 되었다. 주택은 더하다. 보유세, 양도세 어마어마 하다. 법인 취득세도 14%다. 수요는 없고 공급만 계속 늘어날 분위기다. 왜냐하면 너무 올라서 영끌해서 살놈들 다 샀고 이제 남은 실수요자는 청약 기다린다. 3억 짜리가 9억이 됐는데 미쳤다고 지금 사냐? 앞으로 많이 올라봐야 1~2억이고 떨어지면 몇억이 떨어질지도 모르는데. 내가 볼때 3년후에 지금시세의 30~40%는 떨어진다. 9억짜리 3년후에 6억되어 있을거다. 두고봐라. 리먼때 지방은 50% 서울은 40% 내렸다. 근데 지금은 인구가 감소하고 있다. 그때랑 상황이 더 안좋다. 저금리로 인한 유동성은 풍부하긴 한데... 언제까지 저금리 기조가 유지될까?

오르는 지역의 꼬마빌딩 구입

부럽습니다 :)

작년 617 규제로 법인 대출 다 막히지 않았나요?? 담보대출이 아직 되나요 ?

고딩때부터~와우!!
멋지십니다!
생각을 저도 달리해야겠어요!
많이 배우고 가네요!

요즘처럼 자영업자와 오프라인이 무너질땐 건물잘못샀다 골로갑니다

10억이 없는게 팩트

엇 빌사남~~ 잘보고 있는데 여기서 보내요

갓물주 되면 다시 와서 봐야징

감사합니다. 잘듣고있어요.
건물살때 법인은 어떻게 만드나요?

와 멋있습니다

26:48 김작가님 세상 다 망한 것처럼 한숨쉬시네욬ㅋㅋㅋㅋㅋ

좋은 영상 감사합니다. ^^

김작가님 질문도 너무 좋고
빌사남님 대답은 더 좋고~~♡

나도 건물주되고 현금많은 부자가 되면 좋겠다

지산 5억짜리 매수하니 현찰
딱 1억 들어갔는데..
그리고 담보 대출 이자 2프로가 나온다규요? ㅎㅎ

미국 금리 오르고 있는데

친하게 지내요 빌사남님~~♡♡♡

김작가님도 집은 없지만, 집살돈은 충분하시잖아요~~^^ 조만간 구매하시는걸로👍
출석하고갑니다~~^^

질문 !
만약 내 명의 아파트 대출 있으면
빌딩 매입시 대출에 영향을 받나요?
아니면 별개로 봐서
빌딩대출에 대한건 아파트대출과 상관없이 이루어 지는건가요?

시세차익만 자꾸 높아지면 임차로 있는 사람들은 더 힘들어지겠네요..전부 부자가 되고싶어하지만 결국 누군가 위에 서야 부자가되는게 참

유익한 내용잘들었습니다 감사드립니다

1년전 인터뷰인데.. 정확한 식견을 가지고 계신 분이시네요

전화번호 보내주세요 상호명도요

대한민국 법은 항상 빠져나갈 곳을 만들어 둔다. 해먹을 놈들은 항상 다해먹어..

스타벅스 매출액에 따라 수수료를 낸다고 했느데 .... 스타벅스 매출액은 어떻게 정하는 지요 ? 건물주가 매출액을 알수 없을 텐데요 ???

감사합니다

감사합니다 잘들었습니다~^^

잘봤습니다 ^^ 멋지시네요

건물두채 있으시다니 대단하시다! 했다가 31세이시라는 말씀듣고 자신감이 생겼습니다

대표님 만나고 싶어요
상담받고 싶네요^^

세상은 넓고 돈버는 방법도 많다
또 알아갑니다

😍💝👍

헉!! 돈은 저렇게버는거구나,, 하지만 위험한걸

아파트가 정책실패로 상승률이 건물보다 휠씬 뛰어난데 무슨 건물이 더상승률이 더높다는거예요? 이에대한 해석 해주셨으면 하네요

개인, 법인으로 그렇게 간단히 나눠도 되나요?
단순히 양도세만 따지면 그렇겠지만 법인으로 발생된 소득을 개인에게 처분하려면 배당소득이 발생할텐데요
당연히 배당소득 부분으로 종합소득세도 생길테구요

환금성.. 중요하네요

전세 알아보다 어찌어찌 들어와 끝까지 다봤네

대구 토박이라 서울 동네 이름 들어도 몰겠네용 저도 김작가 형님처럼 서울 가서 출세?해야겠어요

10억만 있으면 30억 건물주
꼬마빌딩은 몆억까지 입니까?

김작가 대표전화 알고싶어요

제일 놀라운건.....이사람이 31살이라는거..40대인줄...

공동담보에 대해 설명좀

31살 반전이다 ㅋ

좋은 정보네요

다좋은데... 오억이없네용..

나라가미처지 누가 부동산학과를 만들었어 투기하는놈은매국놈 열심히일하는자는애국자 은행대출금리를팔프로데로 올려야 이나라가 발전

.. 금리 급인상시기엔 imf시기를 참고하는게.. 2-30년에 한번 올까말까한 기회.. 빚없고 현금있는 사람에겐 천국이..

저 찜햇습니다^^
빌사남 김윤수대표님

10억이 현찰로없지요

23년 여름인 지금은 어떠실까 싶네요. 당시 2프로에 400만원의 이자라 하셨는데.. 지금은 2배가 넘으니..

나는 개인인데 왜 법인이 유리하다고 얘기하는지그렇다면 개인도 법인을 쉽게 만들어서 법인으로 투자할 수 있는지 아니면 기존에 법인 사람에게 투자하라고 권유하는지 명확하게 알려주시면 감사하겠습니다

수고했습니다. 잘보았습니다.

수익률이적은데 건물값은 왜올라가는걸까요 그자체가 거품이지않을까요

많이차액벌면양도세45프로내나요?

수익난 법인 자금을 개인자금화 하면서 나오는 세금은 이야기를 안함

조물주 위의 건물주

빌당 2체있다는거 입증되나? ㅋㅋㅋ 투자처 찾을려고 이런 허세먼트 사양해주세요

30억 돈 살때 전액 내 돈으로 사야 맘 편 합니다

작가님 얼마정도하는지 구체적인질문을 요하네요

🌹🌹

너무 현실적이네요

중계사심뵈러ㆍ어디로가야할까요?^

서울시장 후보 테스트라는데 http://m.site.naver.com/0KlPi 전 안철수가 나오는군요... !!!

외국인도 융자가 되는지 궁금해서 질문드립니다.

빌딩을 사야 겠네요

으이그

안녕하세요. 궁금한게 있어서 댓글 남깁니다. 혹시 건물말고 지금 단층으로 마트자리인데. 법인일경우 부지를 사려면 건물조건으로 투자를 할 수 있을까요? 공시시가는 28억정도 입니다.

이번 영상도 재밌네요 ^^