첫 책이 출간된 지 시간이 흘렀지만, 권리분석 및 명도가 쉬운 물건을 사야 한다는 내 원칙은 변함이 없다. 그러나 급변하는 경제로 인해 금리, 집값, 대출 이자 등 상황이 이전과 크게 달라졌다. 확장판에서는 이를 보완해 현재의 투자에 보다 도움이 되게 했다.
또한 나는 십여 년 전과는 달리 수백 건의 경매 사례를 경험한 베테랑이 됐다. 그동안의 수많은 경매 경험 중 인상적인 사례들을 모아 확장판에 추가했다. 동시에 첫 책에 집필한 사례들도 그대로 남겨두었는데, 집의 가격만 변동이 있을 뿐 경매라는 투자의 메커니즘은 동일하기 때문이다. 이 책의 3장은 기본적인 물건들을 다룬 2013년 당시의 사례로, 4장은 한층 더 업그레이드된 물건들을 다룬 최신 사례로 헷갈리지 않게 구분해놓았다. 시간차를 염두에 두고 읽었으면 한다.
_프롤로그. 나는 다시 태어나도 경매를 할 것이다

경매투자자는 누구보다 부지런하다. 물건을 찾고, 현장답사를 하고, 입찰하고 명도하는 일련의 과정은 쉽지 않은 노동이다. 남들보다 저렴하게 낙찰을 받기 위해, 조금이라도 더 시세차익을 내기 위해 부지런히 일한다. 내 오랜 경험 끝에 내린 결론은 경매투자자의 수익은 분명 근로소득이라는 것이다. 오랜 투자로 임대사업자가 되어도 크게 다르지 않다. 그러므로 늘 성실하게, 꾸준히 내 시간과 노력을 쏟아야 한다는 것을 잊지 말자.
_2장. 사람들은 왜 경매를 두려워할까

임차권등기를 하고 임차인이 이사를 나갔다. 이 집에 다른 월세 임차인이 들어왔다. 얼마 후 집은 경매에 넘어갔다. 최우선변제권은 누구에게 있을까. 임차권등기를 한 전 임차인에게만 배당이 된다. 새 임차인은 최우선변제권이 없다. 그러니 절대 이미 임차권등기가 된 집에 들어가면 안 된다. 돈 못 받은 사람이 버젓이 있는데, 거기에 또 들어가면 안 되는 것이다. 경매투자자라면 또 이런 경우도 있다. ‘임차권등기명령’이 있는 물건을 낙찰받고 싶을 때도 있다. 이럴 땐 지금 이 집에 사람이 사는지 확인을 해봐야 한다. 빈집은 그리 선호 대상이 아니다. 집이 오래 비어 있게 되면 집이 망가졌을 수 있다. 겨울을 혼자 보낸 집은 보일러에 문제가 생겼을 수도 있다. 임차인이 왜 이 집에서 나가려고 했는지도 궁금하다. 단순히 이사를 하기 위한 것인지, 역전세로 인해 임차인이 임차권 등기명령을 설정한 것인지 등 다른 임차인이 안 들어온 이유가 따로 있는지 확인하자.
_5장. 이것만 알면 된다! 경매 7단계

법인사업자는 단기매매가 유리하다 집이 여러 채가 되면 세금이 너무 많아져 곤란하다. 내가 아닌 또 하 나의 나를 만드는 게 법인사업자다. 법인사업자의 가장 큰 장점은 단기 매매 시 양도세다. 개인이 단기매도를 하면 70%이지만, 법인사업자는 양도세가 총 30%인 것이다. ‘법인세 10%+양도세 20%’로 총 30%를 내 게 된다. 또한 비용으로 처리할 수 있는 부분이 많다. 제 월급도 비용인 것이다. 다만 이 비용 부분은 법인세 10% 구간에서만 해당된다. 당연히 단점도 있다. 법인이 주택을 취득하면 12%이다. 종부세 부 과 시 합산배제가 아예 없다. 한 채만 있어도 종부세를 내야 한다. 양도 세 비과세도 없다. 게다가 법인을 설립하고, 부가세 신고 등의 번거로 움이 있다.
_6장. 진짜 투자자들만 아는 똑똑하게 돈 버는 방법

첫 책 출간 이후, 지금 나와 동생은 어떤 삶을 사는지 앞으로의 투자 방향은 무엇일지 궁금해 하는 이들이 많을 것 같다. 동생은 몇 차례 경매로 성공을 한 뒤 서울 문정동 아파트로 이사를 했다. 경매 매물을 살펴보다가 운 좋게 저렴한 급매를 잡아 이사할 수 있었다. 경매가 가져다준 선물이다. 이 아파트는 재건축을 앞두고 있어 동생은 위원회 이사로 활동하기도 했다. 여전히 활동적이다. 나는 첫 낙찰받은 집에서 15년간 살았다. 전세금 때문에 더 이상 이사를 하지 않아도 된다는 것이 무척이나 좋았다. 그런데 장성한 아이들까지 다섯 식구가 살려니 집이 좁게 느껴져 이전에 낙찰받은 양평의 토지에 단독주택을 건축할 예정이다. 여기서 내 노후를 행복하게 꾸릴 것이다.
_에필로그. 경매 공부는 열심히 했지만 망설이는 당신에게